共享办公空间现状：大品牌亏本争市场，小空间无奈退场，还有年前价格优惠低至5折

深圳：大品牌亏本争市场小空间无奈退场

张国锋 李明珠

作为国内“双创”最活跃的城市之一，深圳自然成为诸多共享办公空间争夺的焦点。这里拥有大量创业企业、各类成长型中小企业以及大型公司的分支机构，而这些企业类型正是共享办公空间最主要吸引的对象。

然而，在资本寒冬下，深圳也正在发生新的变化：越来越多的写字楼租户转投共享办公空间，曾经依靠政府补贴“滋润活着”的诸多小空间正逐渐退场，大品牌们为了争夺市占率不惜亏本纷纷抢占甲级写字楼市场……共享办公空间的新故事，在深圳每天正在轮番讲述。

写字楼租户转投共享办公空间

“我们公司之前租在后海片区的中铁大厦，但去年环境不好公司裁员多，为了节省成本，公司决定把一些研发部门和后勤部门搬到周边的共享办公空间去，只留下市场部等前台部门在原来的办公室。”日前，当证券时报记者在走访后海片区的共享办公空间时，从事IT行业的小刘如是说。

这只是一个缩影。据悉，从去年10月以后，深圳的中介市场内开始逐渐出现写字楼退租现象，他们当中部分公司从此消失，部分则是选择了成本更低廉的共享办公空间。

“去年10月之后，原本一些写字楼待续约的客户，开始跟我们提出部分退租，还有干脆退租去共享办公空间的。”高力国际深圳公司办公楼服务部董事周之慧接受证券时报记者采访时表示，近期她手头上就有5个这样的案例，尽管比例不高，但趋势已开始呈现。

记者在走访中也发现，深圳不少大型企业的一些部门，已选择入驻共享办公空间。例如三星租了SOHO 3Q整层楼，沃尔玛旗下的山姆会员店的部分人员、小米旗下的商米科技入驻WeWork TCL社区等等。在一些知名的共享办公空间中，非初创企业占比甚至超过30%。

“共享办公空间的客户群体不只是创业企业，大企业整租一层楼做定制服务的也很多。在共享办公空间里面，会有社区的氛围，团队间可以互相交流，工作起来也比较轻松活跃，这是他们最主要的考量因素。”WeWork中建钢构大厦社区一名工作人员如是说。

据周之慧介绍，现在深圳很多写字楼都将共享办公空间当作配套引进。在她看来，当前在深圳很多能够进驻高级写字楼的品牌，大多具有规模、运营实力和背景，原本写字楼由于面积问题难以吸引小型租户，但引进共享办公空间后，则可吸引一些有实力、有潜力的初创企业在项目内成长。“对企业运营来说，它们提供了更有弹性和灵活的选择；对于一手开发商来说，现在也越来越欢迎共享办公空间，尤其欢迎好的品牌。”

小型空间生存环境恶化

2016年，深圳知名孵化器“地库”和“孔雀机构”先后倒闭，引发业内反思。其原因是空间入驻率不高、依靠政府补贴过活、无法实现自我盈利。但记者走访发现，这一状况在本土新兴小型共享办公空间中仍然存在。

在深圳软件产业基地内，在“双创”最火的2015年和2016年，基地内充斥各类大大小小的共享办公空间和孵化器，当中不乏知名的3W咖啡、飞马旅等企业。但日前记者再次走访该地时发现，这里的共享办公空间数量锐减，3W咖啡、飞马旅等知名企业已经离场，还能“存活”的大多是自带投资和孵化属性的“产业类空间”。

记者在深圳湾创业广场了解到，包括创新工场、南极圈、微漾国际创客空间等在内的共享办公场地的单个工位租金在1200～2150元/月之间，除自己孵化的创业团队以外，外部入驻的租用占比约在60%～70%。

由于深圳软件产业基地属于深投控旗下产业园区，在签约时的“拿楼”成本不一，所以每家共享办公企业对于工位的定价也存在差异，而且该片区基本每3年续约一次，到期涨租幅度超过50%，且之前给的补贴不再延续，也导致有一些共享办公企业转到其他地方。

“前几年还有很多比较小的、不是很知名的空间，但现在越来越少了。”深圳某投资机构的投资经理告诉证券时报记者，在2016年左右，她经常要跑很多共享办公空间去参加路演活动，但路演活动越来越少，很多空间连活动都办不起来，更别提有企业入驻了。“这些小空间一旦政府补贴断了，活动也接不到，对企业也没有吸引力，自然生存不下去了。”

周之慧认为，当前共享办公行业正处于“市场重塑”阶段，一些运营不好的品牌会面临被淘汰或者收购，很多以前的“二房东”正在做打包转手项目的现象正逐渐增多。

盈利问题依旧难解

据高力国际不完全统计，截至去年年底，深圳正在运营的各类共享办公空间大约有180个左右。周之慧透露，这个统计数据中缺失了部分小型空间，实际运营数量应该大于该数字。

周之慧介绍说，共享办公首先要面临的就是拿盘成本过高的问题。在深圳一些甲级写字楼里，共享办公空间的工位可以卖到5000元以上，这类工位大多有地段好、高层、景观好等特点。

但在走访中，记者也发现，更多知名空间采用“低价策略”，如优客工场海岸大厦社区的工位价格均位于1300元～1500元/月，SOHO 3Q的工位价格为1500元/月。WeWork价格稍高，但一个工位租价也不过3150元～3300元/月，这些价格均包含水电、物业管理、网络等办公室必要支出，还附加免费的共享区域、酒水、餐饮、前台等服务。

走访中记者发现，当前共享办公空间的主要盈利来源仍然是租金。优客工场深圳区域总经理邝勇军表示，目前租金占到他们底层收入的比重仍然很大，大约在70%～80%左右。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，共享办公当前仍依赖于办公位的出租和部分增值服务，盈利空间比较狭窄。

头部品牌效应在行业内依旧存在，例如WeWork、寰图、优客工场等品牌在深圳门店的平均入驻率均达到70%以上，部分门店入驻率超90%，如优客工场－阿里巴巴创新中心和寰图深圳航天科技广场门店。但也有表现不佳的，如SOHO 3Q深圳门店至今入驻率刚过40%。不过，SOHO 3Q以自己开发的楼盘或战略合作方式为主拿盘，并不存在业内其他空间的租赁成本问题。

“现在市场上大部分品牌正在运营的空间，大部分的企业入驻率在50%～60%，很多新门店连50%都达不到。”周之慧认为，对于处在扩张期的一些共享办公品牌来说，他们目前主要考虑的不是盈利问题，而是战略扩张。

邝勇军认为，租金收入很难为企业带来大规模的盈利，通过搭建互联网平台，创造更多虚拟会员的收入，教育培训，还有撮合交易的增值服务等，以达到收入结构多元化。

严跃进也认为，共享办公未来的新模式其实还有很多，比如说共享办公品牌价值提升，那么可以降低物业租赁的成本，同时也可以积极导入各类融资，此类服务到位，相关服务费的收取就会比较客观。

为提升企业入驻率，各空间也不惜开出各种优惠条件，如WeWork深圳新门店的两个月免租期+全年九折优惠、SOHO 3Q有更低的内部优惠价等，甚至对入驻企业、中介拉来新客户的还有1～2个月租金的提成返点政策。可以预见的是，一场新的价格战将在2019年展开。

北京：年前部分社区空置面积增加优惠力度较大

张达

日前，证券时报记者对北京的望京、国贸、东二环、东四环等多个商圈的共享办公空间进行实地调查时了解到，去年下半年以来，出于成本考虑从写字楼退出转而选择联合办公的案例有所增多。与此同时，部分资金紧张的中小规模品牌的降价行为引发了价格竞争，导致整个联合办公市场价格水平下降。而近期受部分企业搬离的影响，部分社区的空置面积有所增加，为在淡季多吸引客户，年前多个社区推出限时优惠活动，有的低至5折。

部分大客户搬离 致空置面积增加

证券时报记者日前对北京多个商圈的共享办公社区进行实地调查，发现有些社区空置面积较多，比如WeWork、氪空间、优客工场在望京商圈的部分社区，目前入驻率都在70%多，而空置面积增加的原因都是有大客户刚刚搬走。氪空间的一位工作人员告诉证券时报记者，1月底有个300多人的大客户要搬走，将空出一整层，目前正在谈新客户。

而入驻率一直保持较高水平的国贸商圈，部分社区近期的入驻率也有所下降。“去年上半年这里入驻率还有90%以上，从10月开始逐渐降下来，因为有个近百人的大客户搬走了。大客户的好处是一次能租好多工位，但一走也空出好多。”某联合办公社区的工作人员李先生对证券时报记者说。

对于部分大客户搬离的原因，优客工场望京商圈某社区的工作人员刘小姐对证券时报记者表示，初创公司搬过来的比较多，有的互联网公司刚搬来时才十几个人，一年时间就扩展到将近200人，运营好有钱了，需要有独立的办公区域了，就搬走了。“除了部分做大到需要自己有独立办公区域的公司搬走外，也有部分小公司因融不到资、做不下去搬走的。”她说。

受经济环境的影响，也有部分企业从写字楼搬到联合办公社区的。氪空间东二环商圈某社区的工作人员小王对证券时报记者说：“受经济形势影响，企业未来不想装修，不想有太多投入，如果人员增加，换个大区域就行了，很方便。另外好多企业也因为人员缩减，从写字楼搬过来的。现在经济形势不好，客户也以省钱为目的，怎么省钱怎么来。”她说。

年前价格优惠低至5折

在证券时报记者的实地调查中，多个共享办公社区的工作人员均表示年前有限时优惠活动。优客工场望京商圈某社区的工作人员刘小姐对证券时报记者表示，现在签约比年后便宜，因为农历年年前是招商淡季，看的人多，真正定下来的少，现在选择多而且有优惠，年后可能优惠力度没这么大，而且喜欢的区域也可能租出去了。“12月之前这里整个入驻率80%～90%，基本不需要优惠，客户来得也多，9～10月份客户来了都没有位置，现在入驻率有70%多。”她说。

有价格优惠的不只是入驻率降低的社区。氪空间东二环商圈某社区的工作人员小王也对证券时报记者表示，这个月定比较优惠，多付或早租都可以多打折。“如果现在出合同签约，起租日期可以放到2月份某一天，其他客户一般按8折签，线上来源客户打7折，押2付3或付6，折扣可以再降，年付直接打5折。如果1月份能定，按7折算一个工位2400元，含物业、发票、水电供暖制冷、保安保洁、咖啡茶饮、网络，每人还送400会议室积分和120张打印纸，95%的客户都是够用的，相当于拎包入驻，比租传统写字楼年租金至少节省30%。”她说，春节后价格可能会上浮，目前这个社区入驻率已经有90%了，春节后囤的客户挺多的，有计划2月底3月搬过来，包括从其他联合办公社区搬过来的，也有从传统写字楼搬过来的。

对于近期多个社区租金下降的原因，氪空间有关负责人接受证券时报记者采访时表示，一方面是2018年下半年开始整个联合办公市场价格水平都在下降，因为竞争，有些出租率本身不高的中小规模品牌资金紧张，为尽快回笼资金、提升出租率而降价，引发了这种价格竞争，最终逐渐蔓延到整个联合办公行业，导致头部品牌价格也有个下降的过程。另一方面是经济大环境原因，企业都比较谨慎，可能并不是没钱了，不打算扩张了，而是再等等看，造成写字楼和联合办公市场出现相对淡的时期，所以这时大家采取一些价格优惠措施多吸引客户过来。

“过完春节是租办公楼的旺季，但是等到那时再租，年底到2月整个楼都是空的，那不如低价租出去也比空着强。”一位行业人士分析称。不过，在他看来，联合办公市场跟传统写字楼不一样，即便入驻率这个月从80%降到70%，下个月租出去马上又能提升到90%，整体空置率最近并没有很明显的变化。

上海、杭州：共享办公的定位千差万别

朱凯

无论是叫共享办公、联合办公抑或创造者社区，像WeWork、雷格斯（Regus）、米域、办伴这样的企业都有一个共同特征，即自持、租用或改造既有的商业楼宇或其他老旧建筑物，通过装修设计融入企业自身文化，嵌入物业所处区域的历史内涵，主要以租金差价、设备技术增值服务等为收入来源。他们属于办公物联网商业服务企业，借助空间载体，在里面装入社交、娱乐、人文等多重元素。

近日，证券时报记者在上海、杭州的科创园区及核心商圈走访，与运营者、入驻企业交流，发现有的地方很热闹，共享办公空间里有轻食休闲和“睡眠仓”，有的则更像传统写字楼，各家企业相互独立，总体环境偏安静。看来提高办公效率这件事，不同企业认知并不一样。

为帮助入驻企业提高办公效率，空间运营者会运用大量科技手段，例如不同企业使用会议室的频次以及员工喝咖啡的偏好等消费数据，在被整合分析之后，也有助于提高办公效率。我们该在多大的面积里配置多少个会议室，如何延伸法律财务、人力资源等增值服务项目？长远来看，这也将成为运营企业活用大数据的基础。

这样一来，传统办公空间就被赋予了智慧办公的意味，相关企业便成为智慧办公运营和解决方案的提供商。多数运营企业都在中国多个城市，甚至在纽约、伦敦、新加坡、香港这样的国际据点开辟了连锁空间社区。

不少中小企业面临这样一个问题：初创时未曾想到会发展得如此迅速，从业人员很快就从几个人扩张到数十、上百人，这就意味着需要不停地更换办公场所。而利用联合办公空间，就避免了频繁搬家或租用过大空间的麻烦。

国内这些运营者，大都是2015年前后兴起的。这几年下来，不少创业企业死去，大家对创业创新的追捧日趋理性。办公的底层逻辑在不断发生变化，但基本形态依旧未变，一个原因当然是它属于重资产类别。我们看到，零售、餐饮等多数消费领域已被互联网颠覆，惟独办公领域仍与十年前大体一样。

还有很重要的一点在于与物业的合作形式。很多人都认同中国的房地产市场已进入下半场，住宅市场姑且不论，一二线城市等的核心商圈已经饱和，很难找到重新开发空间，存量市场已经到来。此外，由于设计装修等原因，一些核心商圈的经典老楼逐渐在竞争中落于下风。办公空间运营者对这类优质地段写字楼最为青睐，对其重新改造也有助于提升物业的竞争力，双方很容易一拍即合。

在租用大厦物业这一点上，除了整租式的自营，双方还可采用合作的联合经营模式。对于空间运营者来说，后者可以节省更多资金投入，相当于有一个风险收益共担者。重要的是，传统物业的出租率正在不断走低，空间运营企业因此有了更多话语权，合作控制力增强。可见，存量资产运营也是一个巨大的市场。

再就是租户的构成。有的空间运营者倾向于小微企业，有的则更愿意接受中型以上企业入驻，这与地理位置、共享空间的多寡有关。此外，租期的选择也有艺术，这主要取决于对未来价格走势的预期。证券时报记者了解到，有的运营方希望灵活的、短一些的租期，比如说总部在上海的某运营企业，其平均租期在8个月左右；而米域、雷格斯等则鼓励更长的租期。

对这些空间运营者来说，他们的使命就是把那些在传统办公场所里的企业吸引到共享办公空间里来。不管是什么类型的企业，都可以借助联合办公节省一部分人事和财务成本。空间运营者非常希望得到这一块蛋糕的，但这不是一家品牌能做的，需要整个行业联合起来，并在培养消费者上付出一定的时间成本。

其实，不管是硬件设计装修、办公科技设备或是人事财务、法律财会等增值服务，积累形成品牌效应后，未来也是可以对外输出的。

头部企业中，WeWork于2010年在美国纽约成立，全球共拥有超过40万办公会员。雷格斯隶属英国办公空间上市公司IWG集团，在全世界超过1000座城市的3300个地点提供办公空间，拥有超过250万会员。2017年，IWG向中国引进一个全新的荷兰品牌Spaces，该企业成立于2008年，迄今已运营第11个年头。

一些企业仍以租金作为主要收入来源，比如雷格斯，他们并不忌讳承认这一点，这或许与其初心有关。另外据Distrii办伴透露，截至去年10月底，办伴2018年办公租赁业务的总体营收（不包含定制业务）已超过1.5亿元人民币，提前2个月完成全年目标。此外，2018年办伴已有25%以上的营收来自增值服务，包含智慧办公空间定制、科技办公系统定制及企业增值服务等收入，预计将成为未来营收的主力增长点。

2018年5月，IWG发布了一项针对全球96个国家及地区1.8万名商务人士的调查。结果显示，有53%的员工每周有更多时间在远程工作。调查发现，像Etihad Airways、Microsoft、Oracle及Uber等全球知名企业均已采纳灵活办公空间方案。

对于行业趋势判断，米域相关负责人告诉记者，这个行业很难像互联网企业那样形成垄断。目前阶段，不同的品牌已在形成差异，但差异还不足以形成显著优势。联合办公还处在探索期，每个品牌找到市场细分之后，还要优化自己的产品模型才能进入大规模扩张，最终资源将向有特色、有能力的几个品牌聚拢。

证券时报网（封面及内文图均来源于摄图网）