新城控股：TOP20房企增速或降至30% 楼市进入“横盘时代”

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺    

2017年，新城控股销售超过千亿元，正式进入“千亿房企俱乐部”行列。2018年前11月，新城控股销售额已达到1985.65亿元，成为今年唯一一家新晋行业TOP10的房企。

房地产量价飙升的大时代已经过去。新城控股近日在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，楼市正在进入“横盘时代”，横盘意味着市场成交量基本恒定，不会再大起大落，房价也会基本横盘，不会大涨大跌。

房企增速或降至30% 

“在不可预期的不稳定市场中，相对保守的策略是更有效的。”新城控股表示，房企整体发展速度会减缓，预计明年TOP20房企整体平均增速将降至30%左右。

究其原因，首先在去杠杆、降债务的大背景下，流入房地产的资金不会变得更多。没有更多的资金滚动投入，增速下降是必然的。据了解，目前已有多家房企提出了降负债目标，并且减少了土地获取及其投资。

不过新城控股副总裁欧阳捷指出，对负债也不应过度排斥。在可预期的市场中，企业负债率略高并无大碍，只要现金流能够覆盖经营成本、还本付息，企业就没有问题。

业内预判，这将是一个没有短炒投机住房、一个回归自有住房和租赁住房的新时代。而进入楼市平稳发展期的房企，安全系数更高。

但新城控股同样强调，未来须当尊重市场需求的巨大变化，回归“从自住型客户→产品需求→土地属性的核心价值逻辑”。

图片来源：东方IC

行业进入“横盘时代”

值得注意的是，以高杠杆拓宽土储提升规模，这个逻辑已经改变。

从2018年1`11月与2017年1~11月前20强房企销售额对比来看，有14家房企增速是下滑的，平均下滑幅度54%，可见增速整体放缓已现端倪。

作为今年唯一一家新晋行业TOP10的房企，新城控股(601155.SH)销售业绩继续保持稳步增长，数据显示，新城控股1~11月销售金额及面积分别为1985.65亿元、1591.25万平方米，同比分别增长88.58%、106.18%。

业内认为，如果房企选择继续加速，就需要更多的现金流入，没有更多的金融支持，就需要更多的销售收入，才能有足够的现金流支持继续拿地扩张。

但要怎样大幅提高销售收入？这方面的逻辑也从高周转变成更策略化地布局。例如在基本没有增长的市场中，抢夺有限的蛋糕份额。

不过与此同时，房企的竞争会更激烈，以价换量、利润率损失可能都会是不可预防的剧情。同时限价令持续抑制利润水平，也将拉低房企价值。

不能忽略，随着时间的推移，中国面临的新挑战会层出不穷，新压力不断加大。

新城控股方面向《每日经济新闻》记者表示，基于国家宏观调控逻辑，预判未来房地产市场将是“大稳小乱”、零增长区间的横盘时代。

应注重不动产长期价值

在横盘时代，投机客退场、投资客谨慎、首置改善的自住客登堂已是大势所趋。

客户换场，需求也大不相同，这部分客群的关注点更多在于住房的长期价值，其中包括物业升值与租赁回报。

因此，无论是项目地段、商业配套、产品品质、服务水平、维护保养都是无可回避的，这都关乎物业的租金收益，而未来转手机会、升值空间、接盘能力都需仔细考量，这关乎资产的长期价值。

欧阳捷指出，在“房住不炒”的定位之下，核心地段住房价值虽在，价格却未必能够兑现，既没有合理的经营收益，也没有合意的物业升值，投资收益明显缩水。

如果是高端别墅产品，虽然极具价值，但曲高和寡，接盘者稀，转手不易；如果是远郊普通住宅，虽然价格不高，却时空错位，自住不便，时间成本高昂。

欧阳捷表示，企业不应以降低品质、减少配置、取消功能来挽回一些利润，因为这样做的结果是损失了企业好不容易建立起来的品质形象与品牌价值。

如何增效，这就需要项目公司精准抓住客户需求，特别是在客户价值敏感点上做足功课，在观感质量上严格把关，虽然成本增加不多，却可以在市场蛋糕不会更大、企业竞争更加激烈的环境中脱颖而出。

大幅提高效益并不一定意味着必须提高价格，快速回笼现金流，同样可以提高资金使用效率、降低自有资金占用、提高项目财务收益。

虽然调控加码的可能性已经基本消失，但一些政策调整可能导致不稳定的市场预期，不稳定的市场预期又可能带来不确定的市场动荡，从而可能进一步施压调控动作，而最终的结果往往导致欲求稳而不得。