最热楼市彻底凉了！香港11月住宅销售同比腰斩

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近两个月，诸多迹象表明，全球牛的楼市——香港楼市真的凉了。

刚刚，香港特区政府的一项数据显示，香港楼市凛冬已至，这一全球房价最高的城市正经历一波楼市大幅回调。

香港11月住宅成交量、成交金额双双腰斩

12月4日，据香港土地注册处数据，香港11月住宅销售额260亿港元，较去年同期538亿港元下降51.6%。11月份住宅销售量2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。

从楼宇买卖合约数据来看，从今年6月住宅楼宇成交达到顶峰后，便开始了为期5个月的下行趋势。11月的合约数据无论是同比和环比，都出现大幅下降。

上周，据美联物业数据显示，香港11月新屋销售已跌至2016年第一季度以来的最低水平；而10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，剔除假日因素后，已经降至16个月最低水平;同时10月新屋交易数量仅为1130宗，仅为9月份的一半左右。

与此同时，中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示，香港11月房价环比跌幅达3.43%，已连续两个月下跌，为2016年以来持续时间最长的下跌。从8月份的峰值来看，房价已经下跌了约5%。

分区域看，香港岛环比上月下跌3.01%，九龙环比下跌5.3%；新界（东）环比跌1.93%，新界（西）环比下跌4.27%。

楼市遇冷的其它迹象：地王流拍、买家毁约

除了近两个月的房价环比下跌、成交量萎缩，稍早前的地王流拍、买家毁约等现象的出现，也说明香港楼市“秋风瑟瑟，寒冬已至”。

10月中旬，香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。这块至少60万一平米的顶级地皮，因出价未达港府底价而流拍。

与此同时，毁约退房事件不断增多。

据香港房地产信息网站Data elements数据显示，今年截至10月底，香港已经出现36起购房违约案例，而去年全年仅出现9起。

今年违约楼盘的成交价，从490万港币到3980万港币不等，意味着选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金。

这些业主，宁可损失数十万到数百万港元不等的定金，也要毅然退房，表明买家对楼市的认知正出现重大转变。

地王流拍、买房毁约、成交量大跌之后，房价开始回调只是一种必然的“结果”。

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香港财政司司长曾警告：楼市风险将上升

华尔街见闻10月曾提及，香港财政司司长陈茂波撰文表称，展望明年，利率继续上升无可避免。虽然美联储已八次加息，但美国的实质利率近十年才刚回复正数，加上经济向好，预期美国的加息会持续进行。

陈茂波表示，这对美元汇率和全球息率都有影响，对一些发行美元债较多的新兴市场来说，挑战不少。而香港超低息的年代，不但结束，可能还会步入逐步加息，资产市场的风险不能忽视。

他还曾警告称，正在供楼的市民，不少都已经感受到加息带来的额外负担。早前，本港多家银行又相继宣布上调新造楼宇按揭的利率，置业人士的供楼负担将会加重。

香港金管局此前曾暗示，将结束长达10年的超低息环境。

2018年二季度以来，金管局多次买入港币投放美元，香港银行体系总结余账户降到了2008年末以来的最低水平。收紧了基础货币，港币短端市场利率与政策利率逐渐收敛，与美元利差也在缩小，从而稳定了港币汇率，港币兑美元的汇率稳定在了7.85弱方兑换保证下方。

但全面加息背景下，香港住宅按揭贷款利率上升，直接打压资产价格。香港的中长端贷款利率和短端政策利率是高度相关的，在短期港币利率一次次触及近10年新高后，汇丰、渣打、中银香港等主要银行也跟随上调按揭贷款利率。

9月，香港最优惠贷款利率上调至5.125%，住房贷款利率也创近10年来最高值，对高企的房地产价格构成直接的压力。

买家负担能力不可持续，机构纷纷看空

从2003年以来，香港房价几乎就“只涨不跌”。过去15年来，香港楼市走出超级长牛，本港房价翻了6倍。这也使香港的房价收入比冠绝全球，让普通工薪阶层难以企及。

根据瑞银最新的全球房地产泡沫指数（此排行榜仅考察发达国家和地区的房价负担水平）显示，香港房价收入比为19.5，也就是说需要一个香港家庭19.5年的收入（且不吃不喝），才能买起一套房。香港也连续八年斩获“全球房价最难负担城市”桂冠。

普通的香港工薪阶层，除非有较高的月收入，才有可能考虑买房的事情。否则，大多数年轻人会选择一直租房或在家和父母居住。

超低息环境的结束、高企的房价和不可持续的买家负担能力，使得机构纷纷看空未来的香港楼市。

高盛集团在上周一发布的一份研报中预计，到2020年香港金管局将与美联储同步加息，届时香港楼市将出现15%至20%的回调。

里昂证券此前发布研报表示，经历了多年上涨后，随着市场人气的急剧下降，香港楼价将大幅下跌。香港房地产市场目前正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市。

花旗近期也发表研究报告表示，自2016年3月低位以来，楼价累升已达47%。但以基本面情况估算，预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整，也会触发住宅楼价下半年回调;标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%。

野村香港房地产股票分析师则认为，虽然下半年就会看到香港楼价回调，但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。

香港耀才证券甚至预计，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。

华尔街见闻 刘镔练