格局生变 房企竞逐跨界多元化

每经记者 程成    每经编辑 陈梦妤    

价值地产年会系列报道|无界篇

这是一个大跨界的时代。

资本至上的行业，从来都不缺变革的思维。

从“房住不炒”到“遏制房价上涨”，以及“因城施策”等，全国楼市调控持续保持高压态势。仅今年前8个月，全国主要城市楼市调控已达近300次。

在此背景下，房企积极谋变，不约而同布局长租公寓、教育、康旅、商业、小镇等创新多元化业务，加速向服务商、运营商转型。

跨界加码多元化

近两年来，不少房企玩起了“更名”游戏。比如，远洋地产更名为远洋集团，恒大地产更名为中国恒大集团，雅居乐地产更名为雅居乐集团。更早前，方兴地产也更名为中国金茂。而万科旗下的广州万科、上海万科等城市公司也先后通过变更公司名称，有意淡化“地产”烙印。

摈弃“地产”二字的背后，是房企们的多元化逻辑。

《每日经济新闻》记者梳理发现，房企多元化，已经从最初传统的商业、酒店、物业管理领域，发展到近年的特色小镇、长租公寓等领域，以及一些与传统业务关联度不高的物流、教育、医疗、养老、农业等领域。房企在不断创新求变，深耕产业链附加价值。

如碧桂园，其2018年半年报显示，有3.8%的收入来自建筑装修、物业投资、物业管理、酒店经营等板块，约50.1亿元。其中，建筑装修等相关业务收入达24.6亿元。

碧桂园还明显加大了在创业领域的布局。去年底，碧桂园首个长租公寓项目在上海落地。至6月底，碧桂园已获取房源超过2.4万间，而碧桂园总裁莫斌此前也表示，到2020年碧桂园长租公寓规模要达到100万间。年初，碧桂园联合方糖小镇，正式布局联合办公。此外，碧桂园在产城、机器人等高科技产业领域也都有不同程度的布局。

又如恒大，目前其已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，实现了从“房地产业”向“房地产+服务业”转型。上半年，恒大人寿实现原保费收入281亿元，期交保费收入46亿元；旅游集团实现合约销售195.5亿元。此外，去年8月，恒大旅游集团正式发布主题公园产品恒大童世界，并计划在全国布局15个童世界；此前，恒大还入主新能源汽车公司“法拉第未来”，计划在国内建设5大研发生产基地。对于在高科技领域的布局，恒大计划未来10年投入1000亿元。

另一家行业龙头万科，自2013年提出转型“城市配套服务商”后，各区域公司先后提出“八爪鱼战略”“热带雨林”体系以及“6+X”转型战略，在商业、办公、物流、养老、教育、长租公寓等众多领域均有布局发展。目前，万科长租公寓房源超过16万间，其中开业超过4万间；物流项目超过84个，可供租赁面积626万平方米；养老业务布局全国15个城市；教育业务在全国开办超过20个全日制学校。此外，万科还在农业、国企混改、体育等方面也有布局。

根据早前克而瑞发布的品牌房企2018年上半年销售金额排行榜单，TOP20房企均已或深或浅地布局多元化业务。

多元化AB面

多元化布局能否成功，在业内也有不同声音。

“搞多元化就是飞蛾扑火。”恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗说。陈启宗认为，从历史经验看，海外没有几家多元化的房地产企业是成功的，一些多元化房地产企业，很多在后来的发展中都走上了专业化，被分拆卖掉。

而华安基金首席经济学家林采宜则认为，多元化是一个伪概念，世界上无论哪个行业，没有一个多元化做得好的，许多做着做着就把自己做没了。

尽管有着不同声音，但在调控不断加码、收紧传统开发业务融资渠道等政策的影响下，传统住宅业务面临越来越大的挑战，房企也只能通过布局创新业务，加速向服务商、运营商转型。

早前，郁亮提出用“美好生活场景师”，来匹配万科“城市配套服务商”战略，随后将其升级为“城乡建设与生活服务商”；孙宏斌也提出融创将投资“美好生活”；中南置地推出健康住宅标准，押宝“健康”。

其实，不管是长租公寓、小镇，还是康养、科技、冰上滑雪等创新业务，房企每次进入一个新的领域，都与国家政策导向有着密不可分的关系。

盈利模式待破题

轰轰烈烈的多元化布局，到底能给房企带来多少利润？

以万科为例，其2018年中报显示，上半年房地产业务营业收入占集团比重达到95%，较上年同期小幅上升近1个百分点；营业利润方面，房地产业务贡献占比高达96%，较上年同期上升4个百分点。

而具体到长租公寓领域，虽然TOP30房企中超过1/3已有布局，但目前实现盈利的企业却很少。

“目前市场上还没有看到住房租赁行业的盈利模式。”三盛控股董事会主席林荣滨此前向《每日经济新闻》记者表示。而龙湖冠寓总经理王俊英认为，规模化、集中式的长租公寓确实是一个新鲜事物，发展到今天，如何能够盈利、稳健发展和成长，大家还都在摸索。

对于房企多元化业务大多处于投入期的现实，易居研究院研究总监严跃进认为，这些业务的发展前景或许才是房企真正关注的重点。“这些业务未来会与房企现有的住宅等业务产生更强的协同效应，进而打通住宅、商业等各板块的通道，构建生态圈闭环，降低获客成本、增强客户黏性。”

不过值得注意的是，尽管一些创新业务还在探索盈利模式，但在房企融资渠道收紧的背景下，创新业务的融资渠道却越开越大。

今年4月，证监会、住建部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，支持租赁住房发展。据不完全统计，仅去年底至今，碧桂园、万科、恒大、保利、龙湖、世茂、绿城、旭辉、葛洲坝等房企均先后发行住房租赁专项公司债等相关产品，规模超过400亿元。

不管是生活服务商，还是城市运营商，从房企加速向“服务生”转型来看，这是企业成长的必然选择，更是顺应政策方向，实现可持续、高质量发展的核心诉求。