【粉巷财经】西安房地产信贷亮黄灯？

 2018年过去了一半，如果要总结一下上半年西安人最关心的几件事情，不管从哪个角度，房产与教育恐怕都排在最前列。今天粉巷君(微信ID:nbdfxcj)重点讲讲房地产。   

大家都知道，房地产是典型的资金密集型行业，房地产企业对融资的需求无处不在，就算是我们斗升小民，买房还得要去银行借钱不是？今天就从房地产贷款的角度来看一看这个行业。

由于各地不公布城市的房地产贷款数据，粉巷君(微信ID:nbdfxcj)使用各城市公积金中心的年报进行了推算，并汇总分析了58个城市的数据，分别计算出各城市家庭部门杠杆率、经济对房地产市场的依存度、居民还款压力，形成了下面的分析框架。

由于海南省全省只有一个公积金中心，因此下述城市中海口的数据为海南全省。如无特别说明，数据均来自各城市公积金中心2017年年度报告以及2017年统计公报。

先说大家最感兴趣的结论，把58个城市最终分成四组，按照房地产市场繁（feng）荣（xian）度划分为四档，分别冠以红灯、黄灯、绿灯、蓝灯，西安在58个城市中排名21位，属于黄灯组。

一些城市居民资产负债率太高了

作为家庭部门，资产和负债主要体现为存款与贷款，其中贷款的主体是住房按揭，以各城市房地产贷款/各城市住户存款来大致衡量家庭部门的资产负债率，也即是家庭部门的杠杆率。

指标这样设计的缘由，是源于对一种假设情况的考量，假设在房地产价格比较快速下跌的情况下，房地产本身无法变现，居民部门由于收入下降现金流收紧，需要以储蓄对贷款进行归还，居民部门需要付出多大比例的存款才能覆盖贷款？

58个城市居民部门杠杆率如下：

表1：2017年末58城市居民部门杠杆率

58个城市居民部门加权平均杠杆率为55.5%，从这个角度看，居民部门的杠杆率并不太高，即使在房地产价格较快下降的背景下，居民部门的储蓄存款具有较好的风险吸收和缓释的作用。

但是！居民杠杆率超过100%的城市要注意了，极端情况下，风险比较高！

西安城市居民平均杠杆率47.7%，低于58个城市平均水平，一定程度表明，即使在去年房地产价格较快上涨的情况下，西安居民运用贷款买房的意愿也是比较克制的，反过来讲，家底厚的西安人还是不少滴。

一些城市对房地产比较依赖，包括西安！

房地产产业链长，对地方经济发展具有重要意义，但房地产行业的过度繁荣对经济转型升级具有一定的负面影响。

城市经济对房地产的依赖度到底有多深？粉巷君(微信ID:nbdfxcj)用房地产贷款与城市GDP的比值进行观测。

这一指标的基本逻辑是，产业对贷款的需求体现了产业的规模，房地产行业中，个人住房贷款占全部房地产行业的比重基本稳定，能够反映房地产行业整体的经济规模。

原本这一指标用房地产贷款占全部贷款的比重似乎更为合理，但在很多省份金融资源过于集中在省会城市的背景下，一些省会城市的依存度可能存在偏低的情况，因此使用了更具有地域性的城市GDP指标。

58个城市对房地产市场的依赖度如下表：

表2：2017年末58城市房地产市场依存度

58个城市房地产贷款与GDP比值的加权平均水平为38.6%，考虑到个人房贷只是房地产贷款的一部分，城市经济发展对房地产市场的依赖度可能更高。

58个城市中，房地产依存度高于50%的城市有12个，最高的，不出意外还是厦门。

西安刚好处于50%以下，但也显著高于全国平均水平，这个恐怕需要引起重视喽。

如果考虑到西安居民杠杆率还处于低于全国水平的情况，表明虽然西安经济发展虽然对房地产有所倚重，但由于西安房地产市场价格上涨的时间还比较短，居民还有一定自身消化房价的能力，但如果房价继续上涨，对居民的影响会不断显现。

要拿一半的收入还贷款，我也很无奈啊！

如果说上面的指标是静态的，基于总量的分析，现在来看一些稍微动态的。

简单讲，就是，如果每月拿出一半的可支配收入去还贷款，需要多少年才能还清欠下的房贷呢？这个近似于现金流对贷款的覆盖程度的概念，可以反映居民的还款压力。

粉巷君(微信ID:nbdfxcj)收集计算了58个城市平均单笔公积金贷款的数额，并汇总了对应城市的2017年城镇居民人均可支配收入，并以一家三口的平均水平计算家庭总人均可支配收入，再假设将这些收入的一半用以偿还贷款本金，来看需要多少年才能清偿完毕。

结果如下：

表3： 58城市房地产贷款还款压力

从58个城市整体来看，平均单笔公积金贷款金额为44.76万元，按照上述计算方法，58个城市的贷款家庭，拿出一半收入还贷款，平均需要用7年时间才能还完贷款本金。

西安这个数字是6.38年，略低于平均水平。

但是，考虑到公积金贷款单笔有上限要求，且利率水平低于商业按揭，如果以商业按揭计算，这个年限会更长。

西安公积金贷款单笔金额36.9万元，假设商业按揭贷款平均单笔金额60万元，只考虑本金的因素，还款期限会拉长到10年。

西安贷款的家庭，10年内将一半收入拿来归还贷款，才可能还清本金，如果再考虑到利率的因素，这个年数会更大。

这么多收入被用于归还贷款，粉巷君也很无奈啊！消降级那是有原因的啊！

哪些城市房地产有点风险？

粉巷君(微信ID:nbdfxcj)把上面三张表格汇总，并以排名作为城市该项指标的得分，得分越高表明房地产风险越大，58个城市的总得分如下表：

按照15、15、14、14个来对城市进行分组，得分从高到底划分为红灯、黄灯、绿灯、蓝灯。排名靠前的，基本是公认的房地产市场比较繁荣的城市。

西安排在第21位，处于黄灯区间，总体偏热。

从去年以来，西安房地产价格不断上扬，政府也在不断出台调控政策，从当下看，西安居民似乎还有承受房价上涨的能力。

但以其他城市为鉴，房价的持续上涨，会带来居民杠杆率的攀升和对消费的挤出，既不利于经济转型升级，也不利于提升民生。

西安需要好好考虑这个问题了！