光明地产转型发展 挑战新高度再出发

2018年7月26日，由上海领灿与新财富联合主办的走进上市公司机构调研系列之走进光明地产在上海金山隆重举行，近20位机构投资者和券商分析师的参与调研，并与公司高管面对面交流，切实感受到国企地产的雄厚实力，不断焕发出的新的活力。回顾上半年光明地产宣布圆满兑现2015-2017三年利润承诺的同时，提出“坚定不移、坚持不懈、坚韧不拔的精神力争2020年光明地产达到全新的高度” ，惊于宏大目标之余，且看光明底气何来？

积极拓展融资渠道，财务结构进一步优化

光明地产面对地产行业资金面不断收紧的挑战，在积极得拓展融资渠道的同时，财务方面还拥有光明集团公司大力支持。近三年来，成功发行了三期中期票据，累计金额35亿元并且都能享有颇具优势的低利率。去年获批8.8亿元商业不动产抵押贷款资产支持证券（CMBS），成为上海国资系统成功试水该模式的首家企业。今年，光明向中国银行间市场交易商协会申请注册发行规模不超过人民币35亿元的永续债再度获批，此次为注册发行35亿元中期票据之后，又一次成功注册直接融资工具，可谓是企业金融创新工作的又一次主动的重大突破。通过积极探索永续债、公司债以及各类资本证券化等创新融资模式，促使财务结构不断优化，综合融资成本逐年下降，切实为光明地产未来平稳发展奠定了资金基础的同时为其转型发展提供全新驱动力。

集团资源禀赋优质，崇明岛资源价值凸显

崇明岛位处上海北部，岛上地势平坦、土地肥沃、自然环境优美，着实适合修身养性。根据上海市政府出台的崇明岛整体规划，崇明岛长期发展方向为综合生态岛，未来发展重点为生态农业和旅游业。而光明集团在崇明岛拥有土地约 230 平方公里，并提出打造环境优美、产业先进、生活优越为特色的“殷实农场”发展战略，光明地产以实际行动积极参与到崇明光明田缘、崇明东平国家级特色小镇、崇明岛2021年花博会。随着近期包括《崇明世界级生态岛发展“十三五”规划》在内的政府支持政策的出台，崇明岛资源价值将逐渐凸显，光明地产将进一步积极配合、支撑光明集团“一体两翼”战略和主业发展，从产业上配套殷实农场的建设，全面参与光明食品集团在上海崇明世界级生态岛开发建设运营工作。叠加政策规划支持下的崇明岛其土地的潜在升值空间将进一步打开，围绕“依托光明，借势崇明”的发展理念加大对土地资源的开发利用对光明地产来说意义重大，这一布局价值也会在今后不断凸显，未来业绩有望持续实现高增速。

着力推动城市运营，多元化方式拓展资源

目前地产行业政策特点为长短结合、稳字当头，多渠道供给规划正在推进，房地产税的拉开，未来政策调控仍将趋严。在销售上，将放弃政策幻想，期待供给放松，区域间的分化正在放大，一二手房价差依然较大。地产信贷去杠杆仍将延续，加之棚改货币化边际支撑有限，土地购置支撑投资韧性较大。在这样的宏观与政策背景下，作为拥有国资背景和光明食品集团的平台双重优势的光明地产，未来在获取棚改、旧改、城市更新等项目方面享有有别于市场其他房企的独特优势。光明可通过招拍挂、收购兼并等方式扩大土储、充实货值，不断夯实公司在行业内的资源。未来将重点开拓“城中村”建设、历史名镇、特色小镇、产镇融合、城市更新、保障房建设等项目，培育新的业绩增长点和盈利模式。持续探索投资模式从传统住宅开发商向城市运营商转变的发展之路，力争成为房地产多元化开发运营商。

加快整合冷链物流，占据广阔蓝海先发优势

作为当今朝阳产业的冷链物流业务在光明食品集团的“一体两翼”战略中具有重要的战略定位，光明食品集团作为全国食品航母拥有丰富的物流资源，未来内部的物流资源优化整合的空间与潜力巨大，光明地产则受益于其上下游完整的产业链，以电商平台为纽带，整合上游生鲜资源，连接下游客户资源，基于冷链物流网络体系，进一步和社区商业形成 O2O 协作，全面打通食品冷链的各个价值环节，充分利用自身冷链园区的资源，形成了自身生鲜电商与冷链物流业务的协同。通过加速物流、供应链、菜管家等产业与地产间的协同发展，重点推进“冷链产业链”的培育打造，对现有产业模式、商业模式、盈利模式进行适度调整和对接升级。目前公司冷链物流业务稳步推进、夯实基础，面对未来冷链物流市场需求日益增长，预计未来可以为公司提供新的业绩增长点。

展望未来，光明地产拥有永续债、公司债以及各类资本证券化等创新融资模式能够不断丰富自身融资渠道，融资成本亦拥有相对优势，此将促使财务结构的不断升级优化。其次，集团资源禀赋优质使得光明地产新增土地储备的成本优势将逐步凸显，未来可售货值充裕，并且在转型城市运营商的道路渐行渐远。而作为光明双轮驱动的冷链物流业务，通过提前卡位布局，未来发展潜力巨大。可见未来三年光明地产着实拥有足够的底牌，在做强做精主业的基础上，全面提升市场活力、凝聚力、综合竞争力，力争打造成为多元化开发运营，集产业、投资、金融于一体的综合性集团。