每经记者专访北斗投资CEO程欢：房企“出海”前景看好 海外置业投资除了回报率还有风险

每经记者 唐洁 程成     每经编辑 魏文艺    

近几年，随着东南亚一些国家经济的快速成长以及城市化、工业化的快速推进，楼市需求不断放大，并成为不少中国内地房企布局的重点。如碧桂园先后在马来西亚、印尼、泰国等国家落子，绿地、雅居乐、富力等也均深度布局东南亚市场。

与此同时，随着收入的提高以及对财富管理的意愿越来越强，不少国人将目光瞄准海外市场，特别是不动产市场，而这部分群体也一度成为国内房企海外项目争夺的主要客户。高力国际的数据显示，2017年中国海外房地产投资达到2502亿元，创历史新高。

不过部分海外市场，尤其是东南亚部分国家，在政治、经济等方面仍然存在着一定的不确定性风险。这些风险会不会给重金布局海外地产市场的国内房企带来影响？会不会打消国人在海外置业的念头？

对此，《每日经济新闻》（以下简称NBD）近日专访了致力于海外资产配置的上海北斗投资集团CEO程欢。

                                    上海北斗投资集团CEO程欢 图片来源：每经记者 唐洁摄

房企布局海外已“由浅入深”

NBD：近年来，中国房企积极布局海外，特别是东南亚国家，这些项目瞄准的也主要是国内购房群体。外汇政策的收紧是否会对这些项目带来挑战？

程欢：近年来一系列的外汇管控政策并没有放松趋势。不过，从我们了解的情况来看，不管是国内的外汇管制，还是部分国家针对外国投资者的审查或征税变化，都没能让中国人的海外购房热降温。

实际上，中国房企“集体出海”已经来到第5个年头。像万科、绿地、碧桂园、雅居乐等多家房企已实现海外布局。部分企业有大体量布局，房企海外投资已开始“由浅入深”，越发成熟，并在拓展项目所在国的客户方面也取得一定成效。所以，我个人觉得房企海外地产项目最终是会成功的。

NBD：与发达市场稳定的局势相比，东南亚部分国家动荡的政治局势，无疑会是海外置业最大的风险。您怎么看这些风险对海外置业、以及内地房企海外项目的影响？

程欢：政治前景的不确定性会打击投资者的信心。以马来西亚为例，其大选结果可能会影响中国买家对马来西亚房地产的投资，短期内或导致投资者转入新加坡、泰国或其他东南亚国家。但目前还难以准确评估其政局变动对中企在马地产项目的影响。

不过，马来西亚的签证、购房和教育政策总体对中国中产阶级仍有吸引力；我认为，这对中企在马地产项目影响还是比较小的。我预计，中国在马来西亚的房地产投资以及置业需求，未来几年将继续增长。

海外置业投资的回报与风险

NBD：国人在海外置业主要出于什么样的考虑？

程欢：中国人对不动产投资的偏好是固有的，不但喜欢在国内买房，在国外也喜欢投资房产。相对海外金融资产，海外房产更有安全感，也更能获得青睐。

海外购房的主要需求点是“资产配置，分散风险”。送子女出国留学也是一种需求，这类需求的比例逐年增长，并呈现低龄化的趋势，因此子女海外教育也成为高净值人群进行海外置业的另一个重要驱动因素。目前我们掌握的数据显示，高净值人群在海外置业的区域选择上，“学区房”置业的比例达到52%，高居首位。此外，旅游地产、养老地产也越来越受到国内购房者关注。

NBD：海外购房有什么特点？

程欢：目前，大部分中国投资者青睐总价在100万至300万元人民币的房产，在这一区间内的置业投资占到了海外总置业率的54.1%。不过国家正在加强售汇业务监管，尤其强调对个人分拆购汇方面的监管后，对于打算在海外买房的个人买家来说，意味着在海外筹集买房资金的难度增加了。

NBD：近两年国内房价上涨较快，回报率也较高，但海外置业的回报率似乎并没有国内高。您如何看待海外地产项目的投资回报情况？

程欢：4~5年前在海外买房，很多高净值人群优先选择英国、美国、澳大利来、加拿大等一些发达国家，他们会结合家庭移民和留学的需求配置房产。现在这些国家的房产回报相对稳定，特别是美国，以资产配置和保值为主。和国内相比，回报率并不是第一考虑的要素，美国的房价每年大概有2%~3%的涨幅，年租金回报率大概在4%左右。

但最近2年，国人在海外置业时会更加关注目前相对贫穷但是很有发展潜力的国家和地区，像一带一路沿线的东南亚国家。我也认可这种投资思路，我觉得越南、泰国会是不错的投资对象。像越南的胡志明市，最近2年就表现比较好，房地产年投资回报率能达到20%、租金回报率也能达到6%~8%。泰国的曼谷、普吉岛、芭提雅，也都有10%以上年化投资回报率，租金回报率在5%左右。

NBD：海外置业需要注意哪些风险？

程欢：在海外置业中，投资者要避免过于盲目或感性。首先，需要熟悉当地的市场环境和法律环境。像一些国家的税法要求很严，投资者有必要聘请或咨询一些熟悉当地政策环境的专家或专业服务公司。

其次，在选取投资标的时，最好购买那些投资回报前景好、价格真实透明的房产，而在后续的出租、托管和出售等环节，也需要有专业公司提供咨询和服务。

最后，在交易过程中一定要对潜在的交易风险有所准备。比如贷款，如果贷款申请未通过，则购房者需要有自有资金支付余款的准备。