南国置业回复深交所问询：毛利率下降主要受襄阳项目影响

每经记者 王琳    每经编辑 文多    

▲位于成都的泛悦国际项目 每经记者 曾剑 摄

6月11日晚，南国置业（002305，SZ）披露了深交所对其2017年年报的问询函以及回复内容。

就2017年毛利率水平低于同行业上市公司的原因，南国置业表示，是由于襄阳南国城市广场（以下简称襄阳项目）结转住宅部分为还建限价房等，同时该项目也成了扣非后净利润亏损的原因之一。

除了这一项目，《每日经济新闻》记者还注意到，2017年南国置业以5.77亿元（含税）出售了成都泛悦国际项目的商业部分，这笔交易的背后，出现了中国民生投资股份有限公司（以下简称中民投）的身影。

襄阳项目致利润少了1.6亿

财报显示，南国置业房地产业务在2015年至2017年各年度的毛利率分别为31.89%、25.88%和16.22%，深交所要求其说明毛利率持续下滑的原因。

对此，南国置业解释称，一是受房地产调控政策影响，二是因为襄阳南国城市广场（以下简称襄阳项目）结转住宅部分为还建限价房，影响公司整体毛利率水平。

南国置业在2017年营业收入同比增长的情况下，扣非后净利润却录得亏损，该项目也是导致此局面的原因之一。

南国置业披露，襄阳项目收入仅占南国置业房地产业务收入的1.4%，也就是0.44亿元，但却导致上市公司去年四季度利润总额减少约1.6亿元。

与此同时，深交所还要求南国置业解释期间费用同比下滑的原因。2017年，南国置业销售费用和管理费用分别同比下滑32.14%和16.78%。

对于销售费用下降，南国置业表示，其销售模式分为散售和整售，因2017年结转收入中包含整售给成都中创泽商业管理有限公司（以下简称中创泽商业）的收入5.57亿元，导致销售费用率下滑。此外，南国置业2017年由依托代理公司向全自建团队销售模式转变，以及提升费用使用效率等，在一定程度上降低了销售费用。

但记者注意到，在全自建团队进行营销的情况下，南国置业2017年销售费用结构下的职工薪酬同比减少了50.1%。对此，记者通过电话和邮件向南国置业证券部进行采访，但截至发稿时间，暂未收到回复。

中民投旗下公司为第一大客户

财报显示，南国置业2017年第一大客户是中创泽商业，其销售额达5.57亿元，占南国置业2017年整体营收的17.58%。出售部分为成都泛悦国际项目中4.2万多平方米的集中商业楼盘，以及3个铺子。

南国置业表示，为避免分割销售，确保项目销售快速回款，对成都泛悦国际项目中的集中商业部分进行整体销售，并于2017年4月7日与中创泽商业签署了买卖协议。天眼查显示，中创泽商业成立于2017年2月7日，股东包括中民创富投资管理有限公司（以下简称中民创富）和嘉兴创泽叁号投资合伙企业（有限合伙）（以下简称嘉兴创泽叁号）。

其中，中民创富由中民投全资控股。在2017年5月24日之前，嘉兴创泽叁号的合伙人为中民创富和中民投资本管理有限公司（以下简称中民投资本），随后经数次变更，其合伙人变为了目前的中民投资本、嘉兴创煊投资管理有限公司（以下简称嘉兴创煊）、成都中世恒置业有限公司（以下简称中世恒置业），以及自然人孙俊达。

中民投资本和嘉兴创煊同样为中民投全资控股，而孙俊达则与一名来自中民投资本的投资经理同名。南国置业与中创泽商业签署买卖协议是在4月7日，如果工商登记变更及时，在买卖协议签署时，中创泽商业还是中民投的全资控股公司。

此外，财报显示，在2015年末、2016年末和2017年上半年末，南国置业分别拥有中世恒置业超过1年以上账龄的预收定金5800万元、1.11亿元和5800万元，而到了2017年年报中，南国置业账龄超过1年的重要预收款项名单中，已无中世恒置业的踪影。

对于这笔交易的问题，记者同样暂未得到南国置业方面的回应。