市场参与方建议成立不动产投资基金自律监管组织，监管层正在研究推进

中国证券报（ID：xhszzb）记者独家获悉，多方市场参与者向监管层建议，在借鉴美国全美房地产投资信托协会（NAREIT）成功经验的基础上，结合中国市场的特点，统筹不动产证券化相关参与方自律监管，将住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等市场参与方纳入监管体系，规范房地产投资信托基金市场的发展。据了解，监管层正在研究该建议的可行性，下一步将考虑推进统一的自律监管体系建设，但是究竟以成立类似于美国NAREIT的不动产投资基金协会还是新设立内部机构等组织形式还没有定论，监管层将综合权衡各方意见建议，最终确定。

为什么要研究成立中国不动产投资基金协会？

业内人士提出，国际上对于REITs风险控制都有严格的监管和信息披露的准则要求，希望监管部门出台一些操作规范指引并成立一个行业协会，指导包括房地产企业、商业地产运营企业的市场参与各方严格执行，做好风险防范。

碧桂园集团深圳区域法务副经理李冰认为，现在虽然没有这个统一的自律平台，但是中国的资产证券化产品从开始就不缺乏监管。相对于监管来讲，自律协会的一个宗旨应该是推行产品与实体经济的有效结合。同时，了解机构在发行产品中遇到的问题与困难，比如税收优惠的推进、机构间协调配合问题，这些阻碍产品发行的问题都需要自律协会来了解，统一与监管部门来沟通。

“现在资产证券化业务培训多由交易所、登记机构来组织进行，培训范围也限于金融机构的人员，针对企业等融资方还没有系统的课程。”李冰表示，从融资方来说，虽然可以通过一些专业网站了解产品发行信息，但是获得的信息量，对产品的发行渠道、各种渠道的融资成本、时间成本和风险都了解不足，亟需一个行业自律协会来做专业化的培训和技术支持等工作，使产品发行情况更加透明化、专业化。

市场分析人士指出，我国物业评估市场较为分散，商业地产估值方面的数据较为欠缺，未来应该尽快整合形成一个行业自律协会，推出行业公认的评估标准，逐步形成资本化率的数据库和管理，避免评估在竞争中失真。

美国有哪些经验值得借鉴？

1960年，美国出台《房地产信托投资法》，允许公开募集资金用于投资房地产项目，直接推动了房地产信托投资基金（REITs）的面世，但由于法律规定不允许REITs自行进行房地产经营和管理，REITs处在被动管理阶段并持续多年，并制约了其规模发展。

根据美国房地产基金演义历史记载：1960年，美国房地产投资信托基金协会(NAREIT)的前身国家房地产投资联盟建立。如今，NAREIT已经成为美国房地产基金和大型房地产上市公司在国际上的代名词，也成为了行业代表和投资者的发言人。

“在NAREIT的帮助下，该行业更加现代化,如果没有现代化我们不可能取得今天的成绩。整个行业已经从最初的私人拥有的信托形式发展到今天的上市公司。”Monmouth房地产投资公司主席Eugene W.Landy感叹道。

此后伴随着房地产行业高速发展及抵押型REITs面世，进入高速发展期，但其明显的行业周期性致使在上世纪80年代停滞明显。

美国REITs发展历程（来源：兴业研究公司，CIB Research）

1986年美国出台《税收改革法案》，允许REITs直接经营不动产而不必交由第三方管理，大大放松了原法案中对REITs业务的监管限制，使得REITs运营呈现明显公司化，REITs对不动产的运营可涉及方方面面，包括：收购和出售物业、管理和出租、装修再定位、新物业开发。至此，REITs从房地产企业的融资载体一跃成为不动产运营管理公司，其发展进入主动管理快车道。

90年代以后，契约型向公司型过度、《现代化法案》推出应税子公司开展相关业务、允许外国投资者进入、UPREITs为代表的框架结构创新等致使REITs进入再度快速发展阶段。截止目前，美国上市REITs共计267家，市值合计22263亿美元，体量非常庞大。

兴业研究公司数据显示，从目前美国REITs的行业分类来看，多样化投资类2870亿美元，购物中心类1692亿美元，公寓与单一住宅类1524亿美元，仓库类1139亿美元，占比分别为28.02%、16.52%和14.88%。而基础设施项目主要是医疗类，市值954美元，占比11.12%。

中国不动产投资基金自律监管体系将会如何搭建？

此前，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》强调，要建立健全自律监管体系，从相关表述中，似乎可以看出针对不动产自律监管体系的端倪。

通知要求，中国证券业协会、中国证券投资基金业协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会要加强配合，搭建住房租赁资产证券化自律监管协作平台，加强组织协作，加快建立住房租赁企业、资产证券化管理人、物业运营服务机构、房地产估价机构、评级机构等参与人的自律监管体系，研究推动将住房租赁证券化项目表现纳入住房租赁企业信用评价体系考核指标，依法依规对严重失信主体采取联合惩戒措施。部分业内人员已经关注到了该表述，并认为上述安排具有具有较强的前瞻性与重大意义，同时也猜测可能代表了证监会和住建部对于不动产证券化自律监管模式达成了一定的共识。

中国证券投资基金业协会副秘书长陈春艳透露，中国证券投资基金业协会成立了REITS工作小组，将会同有关部门共同推动公募REITS发展。下一步，将在《基金法》框架下推动REITs基本制度设计，加快构建资产证券化上市规则和REITs监管与自律体系。

李冰认为，结合国内外经验，中国不动产投资基金协会应该还是由监管机构来发起，交易所、登记机构等REITs市场主要参与方联合设立，同时吸收现有专业化平台的建设经验，考虑具有丰富发行经验的大型发行机构作为主要会员单位，此外还可以考虑配备一些专家学者作为理事团队。

来源：中国证券报（ID：xhszzb），记者：徐昭