广州村集体租赁公寓调查：“高回报”吸引投资客 个别项目违规引入消费贷

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每经记者 魏琼 每经编辑 魏文艺

虽然银监会自去年10月起就开始严查个人消费贷款违规流入房地产市场，但《每日经济新闻》记者近期以投资者身份实地调查了广州多个村集体租赁公寓后发现，不少村集体租赁物业项目存在风险隐忧以及一些违规操作行为，个别项目甚至引入第三方贷款和消费贷为投资客加杠杆，扰乱市场秩序。

在当前“房住不炒”的大环境下，通过不限购、不限贷的村集体租赁公寓，以“低门槛”进入博取“高回报率”，看似是一笔不错的买卖，但其中暗藏的风险往往令投资者无法获得期许中的回报。

                                                     万博缤纷小镇项目现场

投资回报率超5%

《每日经济新闻》记者近期以投资客身份（下同）现场调查发现，广州多个村集体租赁公寓均不拒绝投资客，反而以高回报和低门槛吸引投资客入场。

记者获得的一份“亚运源筑”项目的投资回报率数据显示，投资一个户型总价以50万元计算，第三方中介租金达到2300元/月，年租金回报率达到5.52%。在每年租金不上涨的情况下，每年租金收益为27600元，30年收益为82.8万元。

如果按照理想情况计算租金年递增率为5%，30年可获得租金收益183万元，30年回报率高达366%。而对于年租金每年上涨5%的可能性，“亚运源筑”销售人员向《每日经济新闻》记者坦承，这一租金增幅难度较大。

对比目前市场上的租赁物业租金回报率低的现状，超5%的租金回报率对投资客而言有着较大吸引力。

据“亚运源筑”销售人员介绍，目前项目销售显示，自住的客户和投资客户占比大概各占一半。项目有整栋出售给第三方机构进行运营的，同时也有以散售形式卖给个人卖家的。如果作为投资的话，投资者可以与小区内的酒店协商合作，将物业交给酒店管理，获得稳定的租金收益。同时，投资者还能通过转手剩余年限的使用权实现套现，同样可以享受物业升值带来的收益，目前小区内已有投资者转手套现的案例。

广物地产广州公司相关负责人接受《每日经济新闻》记者采访时表示，“亚运源筑”项目前期投资客户比例大约为一半，但近两年项目是以自住客户购买为主，并且以年轻一族购买为主。

“亚运源筑”销售中心提供的租赁合同样本中显示，办理收楼手续后，乙方有权将该单位予以转租，但转租期限不得超过本协议约定的期限，即不超过2049年12月31日。如乙方以贷款方式付款，乙方转让前应结清贷款，否则不予转让。

据《每日经济新闻》记者实地调查发现，这一操作方法同样适用于“广州渔人码头”和“万博缤纷小镇”项目。不限购、不限贷，可二手转让获得回报率，这与投资房产的获利途径一样，同时门槛更低。

“万博缤纷小镇”位于番禺万博商务中心，地理位置较佳，租金回报率高于“亚运源筑”项目。

“万博缤纷小镇”项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，把物业返租给酒店，投资回报率为6%。如果购买双钥匙户型（即一套房子设计成两个空间，各自有入户门，各自配备厅房厨卫，可以当两套房子使用），投资者自己运营的话，回报率将更高。

按照缤纷小镇项目对面37平方米单身公寓月租金2800元计算，双钥匙公寓面积为52平方米，上下两层，租金保守计算达到5000元/月，每年租金收益为6万元，该户型总价约为85万元，14年左右可实现回本。即使租金不上涨，29年使用期限内可获得174万元租金收益。

违规引入消费贷

记者调查发现，为进一步降低村集体租赁公寓的购买门槛，个别项目还引进第三方资金和消费贷为公寓租赁加杠杆。

“亚运源筑”项目销售人员告诉《每日经济新闻》记者，项目可贷款，一套53平方米的户型总价约53万元，首付29万元，可贷款24万元，5年还清，月供为4700元/月。

贷款银行为指定的银行，不可更改，贷款的类型为消费贷。销售人员表示，如果客户可以获得更低利率的贷款渠道，也支持客户自己贷款一次性支付房款。

关于项目引入消费贷，上述广物地产广州公司相关负责人告诉《每日经济新闻》记者，由于项目为租赁物业，客户交付的为房租，所以合作银行提供的为消费贷。关于贷款资金的风险问题，广物地产在客户贷款过程全程担保，所以银行不存在风险。

“万博缤纷小镇”和“广州渔人码头”同样可贷款，“广州渔人码头”销售人员告诉《每日经济新闻》记者，贷款不是银行提供，而是来源于第三方金融机构。关于贷款的额度，则要看客户的需求，同时需要评估客户的资质，如果条件好贷款额度大，而且利率较低。

据了解，2017年5月广东省政府发文防范房地产风险，严禁各类加杠杆的金融产品用于购房首付。2017年9月以来，包括广州在内的多个城市发布文件，要求商业银行严查消费贷流入地产，对消费贷的用途、额度、期限等进行了明确的限制，要求辖区内银行加强审批监管。

多家银行的内部人士告诉《每日经济新闻》记者，目前银监会对消费贷进行严查，因为控制不了用途，所以不管用于何种用途，消费贷绝对贷不出来了。一旦发现消费贷流入房地产，则立刻终止该贷款并要求客户提前还款。

广州市社会科学院研究员彭澎接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出，消费贷和第三方金融机构资金为房地产投资加杠杆均是违规行为，一旦出现问题，买房者个人将要承担资金压力和风险，也得不到法律的保障。

投资暗藏风险

在当前“房住不炒”的大环境下，通过不限购不限贷的村集体租赁公寓，以低门槛进入博取高回报率，看似是一笔不错的买卖，但其中暗藏的风险往往令投资者无法获得期许中的回报。

番禺区国土和规划委员会相关工作人员表示，上述交易行为是开发商、村委与“租房者”的私下行为，以租赁形式进行，国规委并未参与其中。与这种没有产权到每个户型的物业签订租赁合同是存在风险的，如果村集体内部出现问题，可能对“租房者”权益造成损害。

高力国际调研及咨询部董事陈厚桥接受《每日经济新闻》记者采访时指出，村集体租赁公寓用来居住其实问题不大，但是投资则存在较大风险。对于投资者而言，看似是可以通过二次转手获取资金回报和物业升值的收益，但这一切都建立在房屋使用权可以实现转手的前提下。

陈厚桥认为，之所以现在很多投资客把目光转向村集体租赁公寓，是因为现在政策调控下，住宅和公寓的投资大门被关闭，催热了村集体租赁公寓。但如果政策和市场环境发生变化，未来村集体租赁公寓的流通性受限，是否能实现转手出让存在较大不确定性。按照中国人的购房习惯，还是倾向于购买有产权的住宅。

目前已经面世的大部分村集体租赁公寓的开发主体为本土的小开发商，这些开发商资金实力较弱，本身的诚信问题是否有保障存在不确定性。宏力律师事务所律师何雁英认为，如果未来村委换届之后，是否能将合同履行下去也存在未知。一旦发生纠纷，投资客可能面临钱房两空的风险。

陈厚桥指出，按照以往案例来看，一些出售使用权物业的小型开发商为了加快销售，引进不知名的酒店方进行管理返租，购房者前几年还能获得稳定的收益，一旦出现营收不理想的状态，开发商和酒店管理公司纷纷跑路，投资者的权益将无法得到保障。