融创入陕的先手局？

每经编辑 秦风 树也    

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镜头拉回两年前。

西安楼市已沉寂太久，经过漫长挣扎，作为本土龙头房企的天朗还是决定把手头8个项目交到融创手中，联合开发，弱化地产板块。它已经很有毅力，在此之前，西安本土房企已经沦陷十之八九——希望太渺茫，手握大把土地储备却难以为继。

一年后，西安楼市迎来拐点，沉寂多年的房价开始大步走出谷底，未知有多少前浪悔得捶胸顿足。

而在这黄金时段前夜进入西安的融创，引人侧目——短短两年间，已经成为西安市场上唯二销量过200亿的房企。

透视当前西安地产江湖风云，其不失为好的“剖面”。

壹

2015年夏天，融创中国执行董事、执行总裁、华北区域公司总裁迟迅带着一拨人，从天津来到西安。

过去几年里，这家企业以黑马的姿态在全国攻城略地，艳惊四座。但对于其在西安的布局，外界却鲜有留意。

当时的西安土地市场，用一个词来形容，“哀鸿遍野”。相对于一线城市而言，不成熟的市场，滋生了诸多故事，从拿地到开发，从品质到服务……

对外来开发商，这就如同一道道山沟，横亘面前。会唱两句信天游显然不行。

国内某著名房产研究大佬对融创的举动，也曾质疑，为啥要来西安蹚浑水。

迟迅则不掩兴奋，告诉同行人员：这里，将是我们新的战场。

进入西安的方式，融创并未小打小闹，也并不打算先做一个盘来试水，而是延续了以往的全面布局风格。

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如，通过与西安本土地产大佬深度合作，先后获取了西安8个项目。

按照迟迅的说法，此举可以使得融创进入西安的方式，不是一个一个来，而是全方位进入。

此时的西安房地产市场，规模化聚集的“强强联合”与并购成为“新常态”。

作为本土最大的开发商之一，天朗多年的本土经营，让其具备了即便是万科、融创这些行业翘楚，也不具有的地缘优势。

出于彼此之间的需要，融创和天朗很快在合作方式和项目上，达成一致。而二者的合作，也成为西安本土房企的一个缩影。之后，万科、金地和绿地等先来者，以及后来的碧桂园等，也加快了与西安本土开发商的“联姻”。

布局西安，在2015年的融创拓展版图中，只是其一。这一年，融创将触角还伸向了成都、济南、南京、武汉等二线城市。

贰

2016年房地产市场，去库存是重中之重的一项任务。西安也不例外，且形势更甚。

这一年3月，新浪乐居发布《30城楼市库存消化周期排行榜》，西安以23.37个月的去化周期位列第七。排在西安前面的，有太原、呼和浩特、大连、烟台和哈尔滨。

两月后，陕西出台“地产十一条”，6月份，西安发布“楼十条”，皆剑指去库存，开启救市模式。然而在此背景下，2016年第三季度，西安楼市库存依旧僵持在18个月。

长期不成熟的市场，带来的隐患开始显现。

高容积率、品质差的楼盘，还有烂尾楼比比皆是。至今仍有不少人，首付款交了四五年，房子却遥遥无期。

2016年下半场，西安楼市一反常态，迎来“爆发”。进入西安正好一年的融创，开启了自己的主场。

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年底，西安市挂出东二环一块逾百亩的地块。在主城区几无净地的情形之下，这样的诱惑没几人能抵挡。

包括中铁建、碧桂园、万科、金地、恒大、龙湖、中海、华润、保利、绿地等地产巨鳄纷纷加入竞拍。

彼时，融创高层坚决决策：毫不犹豫、势在必得。最终，得偿所愿。

根据中国指数数据研究院此前的数据，西安10月平均房价为6754元，而融创获得此宗地楼面单价约7212元/平方米。融创这宗地备受瞩目。

然而对于拿地，融创有自己的逻辑：一个成规模的纯住宅用地，且位于核心地段，升值是必然的。

如今看来，融创对于城市土地价值的挖掘和判断是极其精准的。

随着西安土地市场的不断开放，如今想以7000多的楼面均价，在二环内拿地，几无可能。

叁

2017年，被称之为“大西安元年”。

这种称谓，来自于多维度地衡量。官方层面的率先改变，无论是“三大革命”，还是“店小二”精神，一改多年的沉暮之气，激活了这座城市。

西安房地产市场也在这一年迎来集中爆发，国内房企前30强纷纷抢滩，落子西安。

资本追逐的地方，市场必定活跃。

而四次限购限贷，空前的调控力度，也正说明西安楼市处于阳春三月。

另一方面，在这一年间，西安本土房企却全面沦陷，TOP10里无一上榜。融创名列榜单前茅，西安全年销售额超200亿，占西安商品房销售额近10%。

正处黄金机遇叠加期的西安，传递到一二级土地市场，土地成交价也是水涨船高。

当后来者以7900元/㎡的楼面价拿下浐灞宗地时，坊间也不过感叹一声：西安土地今非昔比了。

而此时的融创，在拿地上开始有所收敛。

用融创西安某高层人士的话说，2015年布局、2016年夯实基础，到了2017年是爆发。

在回溯这一年的时候，很多人诧异于融创在西安地区布局的项目已达12个。

而反观融创，却已将目光放在了西安之侧的咸阳。

这一年4月，融创高层低调赴陕，与咸阳本土房企丽彩谈笑之间达成合作。就在外界诸多揣测和观望中，其布局的单盘为融创贡献了17亿销售额，占当年咸阳楼市销售总额的三分之一。

咸阳的楼市，则被搅动一池春水……

融创方面对此只有一句，“我们习惯提前布好局。”

肆

站在一年的开端，总有千般思绪，开口时却觉词穷。

过去的2017，可用热火朝天来形容，也可用神奇来形容。这种贯穿于全年的情绪，生活在西安的每个人都深有感触。

聚焦于房地产市场，无论是“大西安”的语境，亦或土地出让方式的改革，还是人才引进、落户政策的不断加强，最终皆体现在数据上——TOP30开发商进入西安、房价步入万元时代、迁入人口同比增长逾400%……

作年终盘点，没有比数据更为妥当的了。

官方数据显示，西安2017年商品房销售额2189亿元，较之2016年提升20%。

2016年西安市场上销冠成绩放到此时，也只能屈居第三。

城市冷暖，开发商的感触往往最为敏感。即便西咸版块，如今也是品牌开发商云集。

进军西安两年有余的融创，亦不例外。“2017年这座城市的变化，我们深有感触。很多时候，这里的效率已经超过了外地。不然200亿也做不出来。”说这话的融创西安公司总经理朱祖星并未客套。

新的一年，西安楼市如何走向，很多人都在做研判，几无唱衰。供需和政策，依旧会在某个平衡点上拉锯。

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有一点无需质疑——这座城市对高品质产品的追求正愈发强烈。

作为支撑，据中国指数研究院报告统计，包括西安在内的二线城市，90-200平米住房销售比例上升，而90平米以下及200平米以上两端住房比例下降——改善型住房需求正在成为主流。

对这样的群体诉求，融创称之为“改善型刚需”，“刚需就是满足刚性需求，并不是经济适用房，廉租房，低端的高容积率的房子。提供好房子、好服务，这样的改善型刚需是我们持续发力的。”

无论是西安本身基数庞大的中产家庭，还是招商引资、人才引进所带来的购买力，都将在随后逐步释放。

“品质革命”于开发商，说竞争力也罢，说定位高低也罢，最为明显的是，可让市场上有着迫切需求的那个群体，最终成为冠之以自家产品的业主。

这两年间，当初被认为“搅局者”的融创，正将这场“革命”，燃向自家之外的大市场，成为行业的“引领者”。大牌开发商云集，势必会整体抬升西安住房品质，大西安整体面貌将进一步趋向国际化。

西安的地产江湖，2018年里注定不会平静。