又到“金九银十”，郑州房价曾经的疯狂，需要西安警惕什么？

每经编辑 六韬    

金九银十，秋意浓。

伤感寂寥的季节，就应该聊点应景的话题。大概没有什么比房价更应景，要知道，这可是由丈母娘说了算的季节。

在“房子是用来住的”，房地产应回归居住本质的当下，谈谈大西安的房价，不仅有必要，而且很紧迫——问题是，怎么谈？

如果有一个参照物，有对比，可能会更好地预见问题，遏制问题。

为此，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）特意向东看，选择邻省城市郑州。

去年以来，郑州“地王”频出，其疯狂的涨幅、飙升的个人房贷、多渠道的资金蜂涌，都堪称中国房价教训中的模板。基于此，粉巷君（微信ID：nbdfxcj）梳理出许多市面上不多见的信息，看看给大西安带来哪些启示？

需要说明的是，之所以将郑州作为参照，除了去年金九银十其房价疯涨之外，还有一个因素，那就是大西安的振兴，不能仅仅局限于在西北做老大，也不能满足于对标西部的竞争对手成都，打开视野向东看，亦有足够的理由。

西安房价同比涨幅已飙升1年

从前见面谈天气，如今相遇聊房价。

房价无疑是牵动大众神经最敏感的话题，无论看涨还是看跌，房价的热度总能占据首位。比如那位喊出北京房价80万的专家，堪称看涨之典型。

再比如那位成功预测过东南亚金融危机，也准确预测过美国次贷危机，还曾预言中国房地产泡沫，而且言行一致卖掉自己上海房产的专家，则是看跌的典型。

尽管众说纷纭，但归根结底只有市场本身才是王道。我们最后发现，市场终究走出了它自己的风格，就像一只特立独行的猪。

比如西安的房地产市场，今年以来，各大指标同比均是大涨，势头颇为勇猛。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）梳理统计局资料发现，西安1-7月，房地产开发投资约1209亿元，同比增长12.8%。西安商品房销售面积约1295万平方米，增长27.9%。其中，住宅销售面积1147万平方米，增长23.8%。

再从房价涨幅来看，西安也是劲头十足。从去年7月至今整整一年，西安房价不仅每月都同比上涨，而且更可怕的是每月的同比涨幅也在逐渐增加，从2.9%的涨幅一直增加到今年7月份的13.8%涨幅。

如今，又到金九银十，“不是在买房，就是在买房的路上”，是市民此时最熟悉的情景。也因此，房价更加令人牵肠挂肚。

现在摆在西安面前的是，每月同比高达两位数的涨幅，是继续下去，还是借助调控，改变快速上涨局面——这不仅是相关部门需要考虑的事情，也是西安老百姓非常关心的事情。这种情形下，搞清楚房价上涨背后的深层原因，亦无疑更加迫切。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）就带你看看，快速飙高的郑州房价，曾经发生了哪些值得西安警惕的现象。

个人房贷激增是房价推手之一

许多人都没有想到，去年郑州房价在高速增长的道路上，竟然如此狂飙，连续8个月同比涨幅超过20%，最高甚至达到28.5%的涨幅。

然而它就是如此特别。

为什么会出现如此惊人的疯涨？

房价涨到这副模样，总归有它的原因。还是以郑州房价为例，来看看“丈母娘经济”背后的推手有哪些。

首先要清楚的一点是，近几年来的房价已具有明显的金融属性，也即市场观点之一的“房价由货币推动”。其中，能够全款现付的土豪只是少数，多数人买房需要依托贷款。

人民银行郑州中心支行的数据显示，从贷款投向看，2016年河南信贷主要投向个人住房消费以及相关基础设施领域。其中，个人中长期消费贷款同比多增1159亿元。

其统计数据显示，去年1至8月，郑州市个人住房贷款新增807亿元，占郑州市全部新增人民币贷款的41%。其中，仅8月份一个月，郑州市个人住房贷款就新增163亿元，占全部新增人民币贷款的78%，将近八成。

这并不是个例，也因此更需警惕。

一个典型的数据就是,去年7月央行发布的全国信贷数据显示,7月份人民币贷款增加4636亿元。其中，住户部门贷款增加4575亿元。

值得一提的是，在郑州房价去年飙涨的背后，还有供给下降的因素。

人民银行郑州中心支行的数据显示，去年河南全省共批准住宅预售面积7735万平方米，同比减少7.6%。其中，郑州市去年上半年商品房投放量同比也大幅下降。

郑州房贷数据如此触目惊心，那么西安的情况呢?

抱歉，没找到。对于这类数据的披露，西安有关方面还是比较“谨慎”的。

更大的推手：各路资金疯狂涌入

以上所说的个人贷款购房，终究仅是推动房价的一部分，更大的推动力恐怕还是来自大资金的运作。从这个角度来看，资金流入的渠道是一个重要参照。

还是以颇为周详的郑州房地产信息为例。

粉巷君（微信ID：nbdfxcj）注意到，人民银行郑州中心支行的相关研究显示，去年二季度起，郑州市房地产市场持续升温，市场主体对房地产后期走势普遍乐观。

尤其是从“金九银十”前夕的8月份开始，社会资金就开始通过多种渠道提前布局，加速流入郑州房地产领域，加剧了房地产市场的不稳定性。

作为权威的金融部门，郑州中心支行通过监测，总结了多条资金涌入的渠道。借此可窥斑见豹，一睹资金对郑州房地产市场的布局。这些数据，粉巷君得来不易。对于大西安而言，亦值得参考警惕！

概括起来，疯炒郑州房地产的资金主要通过5大渠道布局： 

• 传统的银行信贷渠道。这类常见的资金渠道，可以分为直接信贷渠道和间接信贷渠道。

直接信贷渠道，是商业银行对符合条件的房地产企业提供银行贷款。间接信贷渠道，是银行通过支持居民住房消费，带动开发商资金回笼，居民存款间接进入房地产市场。

• 银行理财渠道。相对于银行信贷渠道，这是银行资金流入房地产企业的新型渠道。

具体操作模式是：银行将募集的理财资金，经由信托公司、证券、基金等通道，间接流向房地产企业。

这种渠道，可以在土地购置环节为开发商提供土地融资，在提款、用款方面，受到的监管约束较少。鉴于此，此种渠道日益成为房地产企业从银行融资的主流渠道。

• 其它渠道。这些渠道包括委托贷款、境内发债直接融资和境外发债直接融资，以及资产证券化（ABS）等渠道。

渠道为王：开发商的无上法宝

需要说明的是，上述5大资金渠道，不仅是对购（chao）房者重要，对开发商而言亦然。购（chao）房者借助上述渠道获得大资金会推高房价，开发商获得大资金，则会进一步推动房地产（房价）再创新高。

譬如，以一家西安本土的中等开发商为例，它通过5种渠道中的部分渠道获得资金，便可在拿地时挥斥方遒，即使是拍下“地王”，开发商也会表现出在其意料之中的神情。

或者，开发商可以在项目建设时任性而为，为赶工期多个项目同时开工，这在西安也是屡见不鲜。只是很多开发商手艺太潮没有把牌玩好，以致烂尾楼一大片，烂尾速度几乎与开工速度成正比。

又或者，开发商也可以借助这些渠道募集资金，用来维持日常运转。走到这一步，那就证明它只能是一般的开发商。

处于这个档次的开发商，多数也只能从5类渠道中选择几类募资。而要想如行业TOP10那样具备集齐5大渠道召唤神龙肆意而为的实力，依然是路漫漫其修远兮。

当然，除了上述用途，这些资金还有N种玩法，不再多言。有钱就是任性，开发商深刻地诠释了这一真理。

总而言之，犹如脱缰野马一般狂飙的房地产，对实体经济造成的挤出效应有目共睹。“房子是用来住的”，如何让房价处于合理价位，让房子回归居住本质，是需要深思的课题。

郑州疯涨的房价、飙升的个人房贷、多渠道的资金蜂涌，都堪称房价教训中的模板，大西安不可不察。