国是直通车 2017-08-04 22:27:55
8月3日，北京市住建委就“共有产权住房”实施的相关细则向公众征求意见。
经过这一轮房价上涨，共有产权住房终于又重出江湖。相比于广州、武汉等城市加快培育租赁市场，共有产权住房为平抑房价提供了一种新思路。
之所以说“重出”，是因为2014年房地产市场陷入低谷时，住建部联合六部委下发的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（以下称，《意见》）并没有具体落实。
直到2016年，房地产市场重回高点，上海作为首个试点城市，开展了“共有产权住房”试点工作。
上海试点成效如何？易居研究院研究总监严跃进向国是直通车记者介绍，上海在加快自持型租赁住房投资的情况下，共有产权的说法相对减少。但可以肯定的是，共有产权房概念的热，与房价持续上涨背景有关。
同为一线城市，北京房价经历2015年年初的短暂缓和，2016年再次大幅度猛涨。房地产调控箭在弦上。
北京9.30新政提高了购房首付，3.17新政启动了“认房又认贷”。多管齐下，截至目前，北京房价已有明显“降温”趋势。
中国社科院发布的2017年上半年《住房市场发展分析报告》显示，二季度北京地区房价下跌7.74%。其中5月、6月连续环比下跌，6月北京房价中位数已经跌破6万元/平方米。
但这样的价格，对普通中低收入家庭而言，仍可望而不可及。如何保障中低收入家庭住有所居，考验着政策制定者的智慧。
近日，广州、武汉、成都等12个城市启动了房屋租赁试点工作。
国是直通车记者梳理发现，已出台政策的城市，往往将“推动国企开展租赁业务、加大租赁用地供给”视为加快完善租赁市场的“法宝”。
但一个显然的弊端是，国企和开发商大量建造租赁性住房，意味着企业持有成本将大大提高，资金周转将面临巨大压力。
同时，租售比畸高，租金回报率低的现状，还会导致国企面临亏损风险，开发商后期退出无门。
相较而言，北京推出“共有产权住房”不失为一种新思路。
共有产权住房从市场规律出发，将某一类刚需住房放在一个特定的房屋产权池子里，购房者不必一次性买断产权，5年后，进可购买房屋的完全产权，退可上市交易买卖。
举个例子，一套价值500万元的房子，按照共同产权模式，对半出资，购房者只需缴纳250万元，即可享有房子的使用权和一半产权。
5年后，购房者可继续加持，购买房屋的完全产权，也可以上市交易，提现走人。
这对那些暂时没能力购买完全产权的刚需家庭而言，是利好消息。
北京市房地产协会秘书长陈志向记者表示，共有产权住房的推出，意味着北京在房地产长效机制的探索上迈出了一大步。
从长远来看，共有产权住房的实施，对房地产市场究竟是好是坏？
从经济学原理来看，任何一种商品，都受价格信号的调节。需求多了，价格上涨，从而实现供需平衡，需求少了，价格下降，供需也会实现平衡。
北京共有产权住房的实施，旨在解决本市户籍无房家庭和符合限购条件的外地人的住房问题。
按照规定，除了在各区域建设共有产权住房外，北京还将在重点功能区建设满足人才需求的共有产权房。
统计数据显示，自2014年实施保障性住房设计方案专家审查至今，北京已累计审查保障性住房项目规模1400万平方米，19万套。
从供给的角度来说，共有产权住房数量增加可以缓解刚需人群的住房需求，但反之，市场上流通的完全产权住房数量会相对减少。
从需求的角度来讲，同地段、户型相近，共有产权住房具有更大的吸引力。实施方案尽管设定了严格的申购条件，但寻租依然难以避免。
对开发商而言，完全产权的刚需房卖不出好价钱，开发商提供此类住房的积极性也会大大下降。
由此，开发商要么低价拿地，开发共有产权住房；要么正常拿地，开发高端改善型住房。而中间地段的完全产权刚需，则可能面临尴尬的境地。
来源：中新网旗下微信公众号“国是直通车”（ID：WednesdayNews） 作者：张文娇
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