红星商业轻资产跑马圈地 品牌运营输出成市场香饽饽

每经记者 吴若凡

“轻资产”这个热词在商业地产的温度一直有增无减。

在早期涉足的万达、大悦城、凯德等企业之外，近年新城、泰禾、红星等企业均加快了商业管理的品牌输出。5月27日，红星商业便以爱琴海购物公园与遵义铁投·高铁新城签约之机，落子了又一个商管输出项。继唐山爱琴海购物公园后，红星接连进入委托管理项目，这也意味着红星商业正式转型为不动产运营商。

“加码商业管理是红星地产基于房地产市场情况和企业发展需要做出的战略布局。”红星商业方面告诉《每日经济新闻》记者。

不过，细数如今的商业管理市场格局，既有手法娴熟的汉博、盈石等第三方资产管理机构，也有万达、万科、中海等从各领域切入商管的巨头房企，这一细分领域的竞争压力可见一斑，红星商业能够从中分羹？

加码轻资产输出

2015年，红星商业开始尝试轻资产运营，这一模式发展至今。红星商业投资发展中心总经理陈煜告诉《每日经济新闻》记者，2015年是地产周期调整年，整个行业速度在放慢，红星的商业团队势必面临着生存问题，同时，外部的广泛需求也使得红星商业迫切需要打开一条新路，公司开始把目光聚焦在“轻资产”业务，欲走“轻重并举”的商业服务路线。

“可以说红星美凯龙本来就是一家做商业的公司，所以对商业和零售的逻辑比较轻车熟路。2013年自持在北京运营了第一个爱琴海购物公园，目前红星商业的爱琴海购物公园已经进入了全国40多个城市。”陈煜表示。

红星商业董事长张华容在去年唐山爱琴海开业典礼上表示，红星商业的全部收入来自资产管理，即便是母公司开发的项目也是以独立的运营管理公司和利润中心进行独立核算。

“相对于母公司红星美凯龙而言，红星商业是作为第三方运营管理公司存在的，属于独立机构，自负盈亏。”张华容认为，未来，红星商业主要是轻重并举的格局。实际上，从成立伊始，红星商业就是与资产方、金融方和运营方结合的模式，未来，除了委托管理的方式，也会考虑股权合作。

群狼争食商管市场

“实际上，红星做商业时间不短了，所以和其他企业相比流程比较完善，从拿地指导、策略咨询、商业规划，到商业运营、招商等有能力做全流程的服务。”陈煜认为这是红星商业做管理输出的一大优势。

不能忽视的是，商业管理领域的竞争逐年剧增。第一太平戴维斯研究数据显示，仅2016年中国已开业购物中心就超过4000家，2026年预计达10000家。数量多、增长快，但缺乏专业团队保证回报率和资产增值空间，这被视为巨大的市场缺口。

较早涉足商管领域的万达、大悦城、凯德商用等企业已有为数不少的项目落地，中海、绿地等企业也凭借国企品牌优势分羹市场，在花样年、星河、新城控股、泰禾等企业成为后起之秀的同时，汉博、盈石等第三方资产管理机构则表现出抢食商管市场的天然优势。

“和住宅开相比，商业发展更难掌握，不给你试错的机会，如果商业盖得不好，就租不掉。商业地产需要企业能精准把握市场，这取决于经验，同时还要具备零售业的思维。”在陈煜看来，红星商业自2013年成立至2015年推出资产管理业务，对于地产企业的资产盘活、资产运营以及资产升值积累了很多经验。

以此次落点遵义为契机，红星商业方面告诉《每日经济新闻》记者，西南区域近年城镇化处于高速发展阶段，农村和四线城市人口向区域核心城市涌入。红星商业很关注这种未来存在较大经济增长空间的三四线城市。

不过上述业内人士也提醒，如今的购物中心普遍面临租金高成本偏高的局面，三四线城市当前的经济水平匹配度有待观察。另外，和家居市场的集中式不同，购物中心的客户更加分散，品质和客源很难保证，这些都是红星商业，也是当前做商业管理输出的企业提醒解决的问题。