中庚城拿地7年仍在“吃老本” 如何应对重庆后大盘高溢价时代？

每经记者 蔡雅芸

7年前，中庚地产曾一口气拿下了重庆5个地块，时隔两年又拿下2个地块，合计建筑总体量接近28万平方米，堪称是彼时的一个超级大盘。

中庚城项目是中庚地产在重庆的唯一项目，早期拿地至今，中庚地产重庆"试水"已近7年，这个项目至今在中庚地产全国版图仍然扮演着一个重要棋子的角色。

《每日经济新闻》记者调查发现，中庚城项目此前靠拿地成本低，与周边项目开展低价竞争，目前仍在靠部分库存土地继续开发。但随着重庆大盘时代终结，高溢价拿地越来越普遍，比如金地集团5月8日抢下九龙坡228亩地，溢价率126%，楼面价达5202元/平方米，中庚地产何以应对高溢价及高总价地块的现实局面？

中庚城区域比较偏远、冷清

根据重庆多家媒体此前报道，中庚城2012年建面起价仅为4200元/平方米，与房天下统计的融创御锦、光华观府国际、中驰领寓、长帆领馆等单价皆在万元以上的楼盘相比，价格优势明显。

重庆新中地产董事总经理何伟坚透露，大概两三年前，他曾接触过中庚城的商住项目，因为售价十分便宜曾考虑整体买下，后来他们公司认为地处偏远不利于销售而放弃。目前住在中庚城的人，大多是周边居民出于换房需求而购入的。

在中庚城销售部，一名置业顾问向记者表示，现在别墅、洋房、高层的房子都没有了，只有商铺和公寓，公寓还没有开盘。

何伟坚表示，中庚城虽地处主城及两江新区之内，但区域比较偏远、冷清，而且新区范围太大。最近9个月，重庆一些偏远板块才火热起来，加上现在重庆供应量缩减，中庚城新供应的商住项目销售可能会有改善。

据悉，重庆中庚城项目总投资金额为35.62亿元，已投入27.97亿元，2017年～2021年间将继续投入6.4亿元。根据戴德梁行的数据，重庆商品住宅市场今年1~3月份供应量仅为238.4万平方米，同比下降18.4%。今年一季度，重庆商品住宅均价8008元/平方米，较2016年均价上涨15.1%。

后大盘时代拿地优势不再

围绕中庚城项目用地，中庚地产旗下重庆中庚建工2010年11月以3.9亿元竞得多幅二类居住、 商业金融业用地，总建筑面积19.4万平方米，楼面价881元／平方米，重庆中庚地产2011年初以2.75亿元竞得G13-1/03、G16-1/03地块，总建筑面积8.23万平方米，楼面价1199元／平方米。

彼时，旭辉地产以2.3亿元拿下紧邻中庚的G06-2/03、G15-3/03地块，也就是现在的旭辉朗悦郡，彼时售价4500元／平方米，目前已无存量房可售。与中庚城同为竞品的是均价5620元／平方米的金科城，均价6118元／平方米的中昂星汇。

何伟坚认为，中庚城拿地成本非常低，开发周期又长，还赶上了重庆楼市一轮上涨，售价虽一直不高，但利润估计较可观。重庆大学地产研究所所长任宏表示，中庚城所在的蔡家组团地块仍处于重庆楼市的价值洼地，主要是配套落后、产业不成熟，成熟期至少还需要5～6年。

目前，中庚地产仍在开发已有储备土地，暂无新的土地。中庚城项目一位置业顾问向《每日经济新闻》记者表示，在建的是B地块的商住项目中庚阳光里，一共五栋楼，总价19万～49万，将在6月份开盘，后续的G地块也是商住两用。

《重庆时报》2013年6月曾报道“十年大盘养城，重庆进入后大盘时代”的核心观点，记者注意到，此后两年像融创等房企在楼市低谷期曾抄底拿下多个数百亩大盘，但去年底以来，重庆主城区一度抢地疯狂，地价高企，使得当地政府也进行了调控。

重庆土地交易中心官网数据显示，2016年重庆主城区共成交居住、商业及综合用地107宗，同比减少37宗；土地成交总金额705亿元，同比增加11%，三分之一地块出现溢价，平均楼面价约3158元/平方米，比2015年上涨约906元/平方米。