碧桂园3000亿后的暗礁：现金流承压负债上升

从500亿元到3000亿元级房企，碧桂园这匹黑马仅用几年时间。如今，去年首次迈过3000亿元门槛、一跃进入行业三甲的碧桂园，无论是年初销售势头还是土地市场上的表现，已然显露出问鼎“一哥”的野心。然而，伴随销售的高歌猛进和拿地拿到手软，公司核心利润率低迷、现金流承压以及负债率上升等一处处暗礁也在时刻逼近碧桂园。

惊叫的目标

近期，碧桂园迅速增长的体量成为行业内热门话题之一。

据克而瑞地产研究发布的《2017年1-2月中国房地产企业销售TOP 100》排行榜披露的数据显示，2017年1-2月，在TOP 10房企榜单上，碧桂园以872亿元的销售额领先排在第二位的万科13亿元。

碧桂园从2015年的1401亿元到2016年的3088.4亿元，实现了业绩120%的增长。2017年碧桂园设定了一个可能让外界尖叫的销售目标，具体数额还未公布，但是据说碧桂园的内部指标很可能是“翻番” 。

碧桂园方面在回复北京商报记者采访时表示，本月下旬公司将发布年报，目前处于缄默期，按照规定，很多信息尚不方便透露。

同策咨询研究部总监张宏伟指出，碧桂园之所以在2016年如此积极扩张，一是销售高增长背后亟须补仓，二是擅长操作郊区大盘的碧桂园在三四线的投资布局模式效果比较显著。

来自中国指数研究院统计数据显示，2016年，在国内典型40家上市企业中，碧桂园拿地规划建筑面积达到3238.12万平方米，排在首位。而碧桂园管理层也表示，2016年碧桂园3088亿元销售金额的含金量很高，无一项目亏损。

同时，为了管理未来更大的“帝国”，2016年碧桂园营销首次推行了大区制，完成7个大区建设，原35个营销区域分拆裂变，新增为56个。碧桂园总部负责做服务支撑和管控，大区精准帮扶区域平台建设，合伙人机制带来动力也持续发酵。包括碧桂园公司推行的SSGF体系也力求尽可能缩短项目的工期，从而加快项目周转速度。

拿地相对论

如果说“一天拿一块地”是碧桂园去年的拿地节奏，那么今年拿地节奏则必定是有过之而无不及。近日，碧桂园接连在中山、滁州、柳州等地取得土地。而年初至今，碧桂园在全国拿地已超40宗，耗资达到230亿元，在房企拿地榜单上名列前茅。

善于郊区作战的碧桂园多年来一直瞄准三四线城市，也由此曾避开了激烈的土地竞争。但三四线城市升值乏力也是不争的事实，近年来，碧桂园调整策略，从2016年销售和拿地情况来看，碧桂园从“以三四线城市为主，同时投资布局二线城市近郊、一线城市周边”的整体定位，调整为“以二线城市中心、一线城市周边”为主。

在北京周边，先后布局燕郊、蓟州、霸州、武清、大厂等区域，环京项目近20个。在上海周边，碧桂园也采取“农村包围城市”的路线，先后进入苏州、太仓、启东、昆山等地。

碧桂园在取得公司规模快速扩展的同时，问题却依旧存在。从近日碧桂园新增土地来看，除了上海、深圳外，碧桂园拿地相当一部分仍来自二三四线城市。其中，不乏江门、柳州、中山、滁州等三四线城市。

业内人士分析，“农村包围城市”的策略有利于速度，但三四线城市产品溢价空间有限，碧桂园利润率较低与此关系紧密。有机构预计，碧桂园2016-2018年的核心盈利率仍较低，为7.5%-8%，2016财年的核心利润将同比下降4%。

从开发商拿地规模排名来看，2015年前四名分别为碧桂园、万科、保利以及万达，这四个房企总拿地规模占前100名房企拿地规模的33.56%，而碧桂园一家的拿地规模就占14.49%。去年底，碧桂园的土地成本预期已超过1000亿元，使得公司的现金流继续承压。

而且，随着调控深化，今年一二线城市楼市升温将受到抑制，而三四线城市的高库存依旧承压，在相当一段时间内，一些三四线城市，甚至是二线城市都曾将众多龙头房企深度套牢，这些城市将是碧桂园未来的“粮仓”还是“陷阱”都似乎充满变数。

海外战略几成胜算

此外，被碧桂园看做公司新利润增长点的海外项目，在取得突破的同时也暗含危机。

碧桂园方面披露的信息显示，马来西亚的森林城市在2016年实现了180亿元的销售金额，净利润率高达20%。但随着项目的推进，众多负面新闻也不断被披露，后续销售节奏能否保持有待观察，但项目投资成本巨大、天价营销推广费用都为外界所诟病。其中，华侨生联考、海外资产配置、海外教育等概念炒作也让外界评价不高。

同时，填海、淡水设施引进、网络配套设施建设、跨海大桥工程等庞杂系统性建设和20年的超长开发周期都让项目存在诸多变数，马来西亚政策的不稳定因素以及与周边其他房企海外项目的竞争，也让这个超级大盘存在诸多挑战。

目前，碧桂园已在马来西亚、澳大利亚、印尼落地7个项目，同时公司还将继续拓展印度、英国、泰国、缅甸、老挝、俄罗斯、越南等市场。但海外项目究竟能给碧桂园带来多少效益，短期来看仍然很有限。倘若海外战略过于冒进，可能会拖累公司的整体局面。