抄底这些房子要小心！你可能失去在同地段换房的资格！

每经编辑 吴若凡    

最近，一位中介朋友告诉邦爷，他正在托售一套房。这房子在2000年的时候，价值大概在45万左右，如今这个区域的房子价格至少卖到6万/平，这套房子的总价能到660万了，但实际上，业主卖了房子到手的钱只有388万（相当于单价只有3.5万元/平）。

因为业主卖这套房子，交了高达卖房款40%的税，这让房价骤然缩水！

这事不少见，另一位中介也称，他手里一套550平的商铺，总价约2900万，业主转手成功就要交30%~60%的税，大概700多万。

为什么这些房子的税收那么高？中介说，因为它们是商住两用楼。

买商住楼的最大陷阱：税太高！

买商住房的最大风险，就是转手时要承担的税收实在太高。但它为什么这么高？

因为按照商用房的买卖交易标准，卖房时业主要承受高昂的土地增值税。

举个简单的例子来说，如果你当初是50万买进的一套商住房，现在100万卖出，赚了100%，就要收60%的增值税。也就是说，要按照获利部分的40%~60%交税。每一档的税率都不一样，但都是非常高的。

这也就出现了，静安寺环球世界大厦117平只要390万的情况，如果按正常市场价，这房少说也要七八百万一套。

超低价，很坑爹！

商住房很坑爹，这不仅体现在转手上，商住房的安全性、舒适性可能都存在问题。

商住两用房，顾名思义，既可以开公司又可以当住宅楼，你买了一套房子作为住宅，隔壁却是开公司的，流动人口频繁出入，楼道里还可能烟雾弥漫，居住体验可想而知。

但很多时候，这些商住两用楼又让人“防不胜防”。

一方面 ，它们大多地段好，还看上去很便宜——同样地段和房型的房子，可能价格只相当于住宅的三分之一，吸引力非常大。

而且，这些房子还能报户口、通水电煤、又是70年产权，看起来和普通住宅无异。

据了解，上海许多早期的商品房，都是这样的形态，一些98年左右建成的房子都有70年产权。

业内人士告诉邦爷，这种房子从表面上，甚至凭产权年限，也比较难辨别，只有切实了解房屋的土地使用性质，才能确定房子是真正的住宅，还是商住用地盖起来的商用房或商住两用房。

一时冲动，小心从市中心被挤去郊区！

还有一个辨别方法，就是看价格。这类商住房，有时价格会“诡异”地低过市价。比如在上海市中心，住宅价格至少应该是五六万/平，有些房子居然能低到四五万/平，那你就要留一个心眼了。

另外，一些便宜的房子还可能是法拍房，那房子可能存在的巨大债务问题，也会让接盘手很头疼。

便宜不一定有好货，买房子不像买菜，要综合考虑很多因素，它不仅影响你当下的居住，还涉及日后换房、投资收益等等。例如商住房，如果你不慎买到，那么转手、换房会变得十分痛苦！

所以，邦爷提醒大家，买房时切勿被特价房忽悠，也要警醒现在很多专家鼓吹的“政策落地、降价抄底良机”等一类说法。

买房要理智、眼光要长远，不要用未来的高成本，来为现在的冲动买单。不然，你以后本来想在浦东换房，也可能被逼去青浦这些地方去。

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