红星美凯龙联手高和资本 50亿发起国内首支家居商业地产并购基金

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每经记者 夏冰

一周之前，国内家居流通领域龙头红星美凯龙（01528.HK）在中期业绩报告中透露，正在探讨与专业商业地产基金合作和资产证券化的机会，并引发业界广泛猜想。

8月29日，悬念的答案正式揭晓。红星美凯龙与商业地产基金管理机构高和资本宣布，共同发起设立资金规模为50亿元的国内首支家居商业地产并购基金，双方将作为该基金的联合GP,共同进行投资决策，基金以红星美凯龙在一、二线城市的委托管理商场为主要资产标的。

红星美凯龙董事长车建新表示，这次并购基金的发起设立，将进一步打通家居产业和金融资本的融合，红星美凯龙愿与投资机构、委托管理商场业主方、品牌商户共同开发中国家居业的商业未来。

对此，业内人士认为，此举在连锁商业资产管理领域尚属首创，也将直接优化提升红星美凯龙的委托管理商场经营模式，从中长期来看，并购基金能够为新开委托管理商场提供有力支持，成为红星美凯龙"轻资产、平台化"运营模式的重要支撑。

从连锁商业资产管理1.0时代迈进2.0时代

"基金的设立标志着红星美凯龙从连锁商业资产管理1.0时代迈进2.0时代。1.0时代的主要特征是以品牌输出、管理输出为特征，表现为商业运营管理和物业管理，而2.0时代则增加了金融管理这一新内涵，金融管理能够提升连锁商业资产的变现能力、流动速度、价值提升，并进行市场化定价。"红星美凯龙副总裁、董秘郭丙合如是指出。

《每日经济新闻》注意到，以家居商业地产为基础资产的并购基金在国内尚属首例，这也使得红星美凯龙和高和资本的合作模式成为业界关注的焦点。

郭丙合介绍，合作双方将各自出资首期基金的10-15%，其余部分进行外部募资。在分工上，红星美凯龙主要负责寻找优质的资产标的，并进行运营管理；高和资本负责基金的结构搭建、资产管理和退出机制设计等，从而充分发挥各自的优势。

高和执行合伙人周以升则表示，目前商业地产行业，特别是家居商业地产行业面临三个最核心的问题：运营难、融资难和出售退出难。红星美凯龙与高和发起的并购基金恰恰可以一举解决三个核心难题。

针对上述难题，周以升认为，红星高和家居商业地产并购基金未来有望为投资者创造三重价值：第一，经营能力提升，带来的物业升值；第二，资产证券化融资工具，将会大大降低融资成本；第三，随着REITs越来越近，基金收购低流动性的物业后有望从资本市场获得更好的流动性溢价。

对于合作，国际知名商业研究机构SBI认为，红星美凯龙自营及委托管理商场统一管理，统一外观，最大化强调品牌形象，具有高认知度；另一方面，该公司已占据主要发达城市的核心位置，也拥有多年的行业管理经验，与厂商、经销商彼此的互相信任已经到了一个较高的程度。红星美凯龙是家居行业运营难问题最优秀的解决方案提供者。

轻资产、平台化运营打开估值空间

"并购基金是一个多赢的安排，能够实现帕累托改进"，郭丙合说，并购基金将收购一些优质委托管理商场的物业，从而使得基金、红星美凯龙和品牌商户的利益更加一致，避免了潜在的委管费、租金上涨等利益冲突，同时给委托管理商场业主方提供了一个有效的变现通道，使得其可以更加灵活应对自身经营安排。郭丙合表示，收购基金是红星美凯龙在商业地产金融方面进行的有益探索，也为实施"1001战略"提供了一个有力的支撑，委托管理商场业主方会很欢迎这种新模式。

记者注意到，近两年，开发商的轻资产化是行业的重要课题，包括万科、保利、世茂等"重型"企业相继提出向轻资产方向发展的战略。

此次与高和资本共同发起设立并购基金，将会大大优化红星美凯龙自身的商业模式，使红星美凯龙不仅能够获得委托管理商场委托管理费的收入，也能获得委托管理商场资本升值的利益。更直接受益的是委托管理商场的原业主，红星美凯龙在帮助他们解决经营难题之后，通过并购基金可以帮助他们解决融资难和退出难的问题。

业内人士指出，经营1000家商场的背后意味着巨大的资金投入，而并购基金为快速新开委托管理商场提供了一种新的可能。资产证券化实现了众多投资者的参与和选择，形成了有效的激励机制，也分散了商业地产的风险，促进了行业的稳定发展。

知名经济学家赵晓认为，红星美凯龙与高和资本基金的发起，是供给侧改革背景下一个联合创新的极佳样本，也是中国商业地产领域轻资产金融化的经典案例。红星美凯龙通过与高和成立并购基金来支持"1001"战略和互联网+2.0，将金融与产业深度融合，极具前瞻性和执行力，将改变其上市公司自身的商业模型和盈利模式，这一系列的举措也有望打开公司的估值空间和成长潜力。