外地20个项目不如深圳1个 深圳控股计划全线撤离非核心城市

每经编辑 黄博文    

（深圳控股业绩发布会现场 每经记者现场拍摄）

每经实习记者 黄博文

8月29日晚间，深业集团旗下的香港上市平台深圳控股有限公司（以下简称“深圳控股”）发布了2016年半年度业绩报告，并于8月30日在香港举办了2016年半年度业绩发布会。

上半年，深圳控股完成合同销售额140.4亿元，完成全年185亿元合同销售目标的76.0%，同比大幅上涨83.3%，其中，盈利水平较高的深圳项目占比约82%。

半年报显示，公司上半年实现营业额63.83亿港元，同比上涨1.6%；实现股东应占纯利16.55亿港元，比上年同期上涨68.0%；房地产开发销售毛利率为36.5%，与2015年同期相比基本持平。

深圳贡献82%业绩

自2012年实行聚焦大本营深圳的战略后，受益于深圳楼市的亮眼表现，深圳控股迎来价值收获季节。

公司中期业绩报告显示，2016年上半年旗下深圳项目取得不俗的销售成绩。深业上城项目引入上海银行、福田区公立机构、太平洋产险等机构客户；深业中城写字楼一次性大宗出售给深圳国际有限公司；刚需项目深业东岭项目开盘热销等，为上市公司贡献大部分业绩。

报告期内，深圳控股完成合同销售额140.39亿元，完成全年185亿元合同销售目标的76%，同比大幅上涨83.3%。其中，盈利水平较高的深圳项目占比约82%。

半年报显示，公司实现营业额63.83亿港元，同比上涨1.6%；毛利率36.5%，与上年同期持平；股东应占盈利为16.55亿港元，同比上涨68.0%。如果剔除集团所属投资物业的公允值变动以及收购一家附属公司的一次性廉价收购利得的净影响，股东应占纯利5.89亿港元，同比上涨34.6%。

净收入同比下滑1.9%

虽然销售金额、营业额均同比大涨，但深圳控股销售净收入同比小幅下滑。

中期业绩报告显示，公司在报告期内结转物业销售面积38.2万平方米，比去年同期上升87.3%，实现物业销售净收入38.9亿元，同比下滑1.9%，房地产开发销售毛利率为36.5%，与去年同期基本持平。

深圳控股将净收入下滑的原因归结于，结转销售收入中深圳高毛利项目的减少。报告显示已经销售的深业上城T2、深业中城写字楼、观澜湖玫瑰苑等主要深圳项目的完工时间在下半年，因此，期内结转销售收入中，高毛利的深圳项目占比仅为45.4%，低于去年同期72.2%的占比。

债务方面，截至6月30日，深圳控股净负债率（包含所有带息负债）为37.9%。

20个三四线项目抵不上1个深圳楼盘

在此次业绩会上，深圳控股董事会主席吕华透露，公司已经放弃通过招拍挂获取土地，将继续以合作形式，特别是与国企的合作增加土地储备，并会继续进行旧城改造。

上半年，母公司深业集团与深圳广播电影电视集团签订战略合作协议，就位于福田区、南山区、罗湖区、龙华区等潜在项目的合作开发达成意向。对于有合作意向的项目，母公司将配合广电集团开展前期工作及争取相关规划指标。在土地手续落实后，将考虑分步骤将资产注入上市公司深圳控股。

对此，深圳控股副总裁刘崇透露，今年由母公司深业集团注入上市公司平台的项目规模大约在150万~200万平方米左右。

此外，集团会逐步退出中国二、三线城市。深圳控股资本运营部总监朱国强表示，除了有轨道交通到达的东莞、惠州等临深城市，以及公司已经深度进入的南京等核心城市外，公司将从其他非核心城市全面撤退。

为此，深圳控股加大对三、四线城市低效土地的处置力度，包括与政府谈判回购。1月份，集团与河源政府达成协议，地方政府收回未开发土地约62万平方米；6月份，集团与泰州市姜堰土地开发储备中心签订协议，政府回购9.1万平方米未开发商住用地，退地价格1.16亿。此外，公司还将继续推进泰州、三水、马鞍山等地的项目处置工作。

“公司的资源有限，我们测算了一下，外地三、四线城市的20个项目都抵不上深圳的一个项目。因此对于这些地方的土地，我们的原则是不亏本就退。”吕华表示。

在业绩会上，吕华等管理层坚定表示，公司不走高周转路线。深圳控股将在保持开发销售规模稳健增长的同时，增加位于核心区域的优质投资物业，并通过高效运营，不断提升资产质量和价值。

对此，吕华表示：“我们认为行业进入存量博弈的时期，公司将更加关注单个项目的盈利和资本市场的价值，而不是快速地去拿地销售。”