楼板价超3万/平！土地暴发户青浦房价站稳5万/平！

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于微信公众号邦地产Real-estate-circle）

总价9亿7000万，溢价率114%，楼板价超3.2万/平，得主葛洲坝！地块预计未来售价在5万/平米以上。

当人们还在津津乐道前两天的中兴地王时，今日，8月供地大户的青浦又将迎来盈浦街道胜利路西侧02-01纯住宅地块的拍卖。

这宗青浦地块东至淀湖路，南至规划地块，西至胡渡浜路，北至毛河泾路，总面积15086.1平米，建设用地面积15086.1平米，规划建筑面积30172平米。

该地块起拍价4.52亿元，起始楼板价15000.23元/平米，吸引了10多家开发商的参与：碧桂园、华邦、融信、融创、葛洲坝、中南、东园、新城、红星、中州、景瑞、大发。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，轨道交通17号建设给青浦新城带来诸多发展空间，“三轴、六片、四心”的发展结构，被市场了解，近几年在板块内拿地的房企越来越多，葛洲坝、首创、万达等大型房企先后拿地开发，尤其是新城地产在2015年一连拿下3幅地块。而本月初青浦新城土地市场三连拍令市场对区域关注度进一步提升。

但另一方面，该地块的出让要求也相当苛刻，要求住宅中小套型比例：本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 80%，多层住宅建筑面积不大于90平方米、小高层住宅建筑面积不大于95平方米、高层住宅建筑面积不大于100平方米。另外，地块要求5%左右保障房，80%中小户型，15%自持。

“从地块技术条件来看，有些苛刻之处，比如中小套型比例高达80%，一般外围区比较多采用60%的界限。另外，10个工作日内按照不低于土地出让总价款50%的比例（含定金）缴交。等于降低了房企‘杠杆’，提高自身支付能力。而且地块本身面积不大，总开发量也就3万平方米上下，基本开1、2次盘就能销售完毕。对房企来讲，一定程度束缚开发空间。”卢文曦表示。

即使地块出让调控较严格，也受到那么多房企的关注，这跟地块的区位不无关系。

从地块周边环境来看，比较大的优势是离开轨道17号线站点不远，大约6、7百米，步行即可到到。而周边也有多个小区，比如富力桃园、佳邸名墅等等，居住氛围比较好。而且周边也有商业街，以及家乐福和大型商业中心、学校等等，可以满足基本生活所需。将来随着万达等商业落成，商业环境有望进一步提升。

不过，地块南面都是规划路，在实际开发过程中，虽然有规划中的地铁17号线，但是何时通车还是个问题。但地块处于青浦新城核心区，有产业利好支撑。

要知道，今年上海的土地出让金总额已经达到了惊人的1027.78亿，为全国所有城市之首，这样的趋势下，后面的拍地恐怕想不热也难。

卢文曦就认为内，地块周边在售项目不多，富绅时代公馆项对外报价3.2万元/平方米。从楼板价推算，未来保本价约 4.7万元/平方米。不过葛洲坝在青浦新城已有项目，所以可以通过深耕降低成本。

＊文中观点为作者言论，和邦地产立场无涉。