深圳单套千万的豪宅，密度居然超过了上海经济适用房！

每经编辑 黄博文    

（本文原载于微信公众号“邦地产”Real-estate-circle）

深圳现在基本是遍地豪宅，而且豪宅还卖得很好！

比如最近经常上头条的深圳豪宅——半岛城邦三期，4个月就卖了100亿，它是今年全国首个销售额过百亿的楼盘。

为此，它的开发商南海控股特意在港交所发公告称：“本集团旗下的南海发展有限公司及其附属公司的旗舰项目‘半岛城邦’三期，于2016年4月6日在深圳蛇口开盘销售，截止2016年8月4日，累计销售709套，累计销售金额约人民币10056785000元。”

此前南海控股也公布过一次半岛城邦三期的销售数据：今年4月9日开盘两天后，认购409套，认购金额52亿。

如果计算销售金额和销售套数，半岛城邦的套均成交总价达1418万，是名副其实的千万豪宅。

邦爷有一次去项目踩盘，就被颜值颇高的接待人员“电眼”透视了一番问：“有预约吗？”

然后开始娴熟得报告：“看房需要验资，小户型100万，大户型500万”~~

嗯，果然壕！

但为什么这么壕，也能销这么好？

顶豪也能被抢着买？

邦爷查了查项目的推盘节点发现，项目今年3月30日首次推盘，正值深圳调控后，（它是调控后开盘的首个楼盘），当时也正是市场观望情绪最为浓烈的时候。

但它似乎料准了深圳楼市会迅速反弹，吸引了很多同样存着“逆势周期”观念的投资人、买房人，4月份首次开盘就销售了52亿，开盘后不到4个月又持续销售了近50亿，最终销售额突破百亿大关。

另外，邦爷在售楼处了解到，该盘迄今销售的都是230平米以下的户型，最大面积229平米，成交均价约13万/平，总价约3000万。

目前，半岛城邦三期还有2号楼和3号楼两栋大户型尚未出售，即将重点推售的是2号楼，市场吹风价在13万/平左右，这意味着一套总价达3400万。

但这个价格，比起来还是划算的。在龙华区，龙光玖龙玺的尾盘都可以卖到单价8.2万至8.5万。处于蛇口顶豪片区的半岛城邦，9-13万/平的价格是不是就很容易被接受了呢？

加之项目的湾区海景资源确实不错，产品品质也过硬，所以天生的一些溢价能力是很强的。

售楼员就说了，蛇口片区外资企业的高管60%都住在半岛城邦。

也难怪它能成为深圳历史上第二个一年销售过百亿的楼盘（第一个是华润城，2015年销售了113亿，但速度没有半岛城邦三期快）。

百亿的成绩，不仅使南海发展跃进了深圳百亿房企俱乐部，也使项目超越了北京、上海、南京等城市的销冠。

根据中指院的数据，北京住宅成交金额最大的是泛海国际，今年前7个月卖了接近43亿；上海上半年销售排行榜的冠军是虹口的瑞虹新城，销售金额达53.10亿，南京上半年销售冠军是鲁能公馆，销售金额53.10亿。

抢了之后有多少人会哭？

为什么热销，像上面邦爷说的，楼盘天生资源是不错的。

比如说那一片海。

但众口难调，半岛城邦的海也是被业主吐槽最多的地方：如果你住在半岛城邦，会发现每天晚上会有大约一个小时的时间，海上持续飘出一股臭味飘向阳台，很不爽！

再比如说户型。

不少业主在论坛吐槽，对于2000-3000万的豪宅来说，这户型实在太太太没亮点了，设计简直是中庸。

比如，项目87平方米的两房，得房率太低，很多业主抱怨到手只有60多平方米，面积缩水将近30%。怪不得这部分户型基本是投资客在买。

另外，半岛城邦4.37的容积率也是备受业主吐槽的地方，如果将来4期、5期建成交付，社区会显得非常密。

一个顶豪盘，容积率超过了4！！你让那些坐拥2个点容积率的顶豪怎么想？（内心OS：就你们挤在一起也好意思说顶豪？）要知道，在上海，很多经济适用房的容积率也就3。

有段子甚至吐槽说，两百斤的胖子想跳楼，都摔不死。因为他根本跳不下去，在两栋楼中间就被卡住了…

更有人说，这种房子的卫生间必须装窗帘或者带磨花玻璃的窗户，否则如厕或洗澡时会被对面邻居看到。

即使说到周边配套吧，似乎项目也没什么拿得出手的亮点。有业主就直言：半岛城邦就是个孤岛。

他的意思，不仅是说项目被望海路拦腰分割开来，很像一座岛，更是说项目周边都围绕的是旧改项目，出了小区一秒钟变“中农”，但社区的服务似乎也不能让住户不出小区就能满足基本需求。

因为项目规划4期建一个8万方左右的综合体，但建成、招商、运营还有漫长的时间，短期配套短板无法弥补。

但是它是学位房啊！对，仅学区房一个亮点，就可能成为楼盘的法宝，况且是南山外国语学校。但深圳人都知道，南外也是有很多分校的！除了高新分部、文华分部，其余的都是二流水平，而项目带的滨海分部的学位，其实很一般。

有些人就说了，花这么高的价格，你买深圳湾一号、悦府、博海名苑、纯海岸、红树西岸、翡翠海岸这些同样隔海近，但配套更成熟的市区盘不好么？

＊文中观点为作者评论，和邦地产立场无涉。