售价只比最新楼板价高4000元 碧桂园在上海还是赚翻了

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每经记者 杨羚强

8月3日，碧桂园、东原联合体以14.12亿元竞得青浦区朱家角镇淀惠路北侧35-04地块，溢价率100.71%，成交楼面价30107元/平方米。这是碧桂园进入上海以来开拓的第七个项目。

去年4月29日，碧桂园以6.0755亿元拿下嘉定徐行镇纯宅地，溢价率62.16%，楼板价8108元/平方米。仅仅一年多后，该地块开发的碧桂园嘉誉已经开盘销售，虽然售价达到28000~30000元／平方米，但依然可以算是白菜价。之前的6月17日，徐行镇的另一幅地块拍卖，楼板价达到24104元／平方米。

不过，在碧桂园集团，这个项目的利润率却是排名靠前，很大程度证明了集团一线策略的正确性。

拿地：踩到了好时点

除了徐行项目外，碧桂园在上海短短一年，已拥有五个项目，分别布局在奉贤、临港等区域，总货值超过百亿。其中，大部分地块都是去年下半年拿的，由于当时上海土地市场刚开始升温，因此多数地块普遍价格不高。以今年上半年的土地行情看，这些地块都属于“白菜价”。

如果搁3年前，以碧桂园的产品模式，在短短半年时间布局上海五个楼盘是不可能的。

曾有碧桂园负责拿地的投资经理和《每日经济新闻》记者有过交流，碧桂园的要求是地块在不堵车的情况下距离市中心1小时内，且占地面积必须达到八九百亩，因为只有这样的体量才足够让碧桂园成功复制大盘模式。但是，上海当时出让的宅地一般不超三百亩，这样的拿地条件是不太可能找到合适地块。

策略：审时、灵活、迅速

今天的上海碧桂园拿地策略，显然要比当时灵活多。碧桂园上海区域总裁高斌说，在上海拿的最小一幅地只有40多亩。

以以往的眼光看，这样的地块可以以“袖珍”形容。但是，按照上海城市发展趋势，占地面积较小的小型地块很可能成为未来开发的主流。

仅从拿地策略就可以看出碧桂园的灵活。高斌形容，一线城市的区域公司就相当于“轻骑兵”，需要突入前方，有很大的自主权。

进入上海一年时间，碧桂园迅速利用上海供方资源集中的特点，迅速开发出符合上海特色的产品。这使得碧桂园敢于拿一些小面积的地块，并迅速推向市场。

以酒店为例，碧桂园在上海临港就开发了一家精品酒店，这和传统的碧桂园酒店有很大不同。但在上海，精品酒店更容易满租，盈利压力也更小，能在短期内迅速实现盈利。

同样，上海碧桂园在复制以往的一些成功做法，和集团的特色产品时，会更多结合上海实际情况。