“开发商不得直接收存房价款” 这是个好消息还是个坏消息？

每经编辑 王杰    

每经记者  王杰

天津北方网讯：天津市政府办公厅近日转发通知，市国土房管局拟定的《天津市新建商品房预售资金监管办法》将于今年8月1日起执行。新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。

在记者的朋友圈里，一开发商人士转载了此新闻，并评论说“天津不能去了”。

这个让开发商望而却步的政策，真能降低开发商在津拿地的积极性？《每日经济新闻》记者经过深入调查，发现这一政策并未给企业造成资金压力，反而增加了流动性，房企有钱抢地了，天津房价上涨的可能性极大

预售资金监管有针对性的放松

一般而言，商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房人，购房人按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款（包括定金、首付款、后续付款、按揭付款等）。

其中“新规”第十一条规定，新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业不得直接收存房价款。购房人应当按照商品房买卖合同约定的付款时间，凭新建商品房预售资金交款通知书，通过商业银行网点柜台或者新建商品房预售资金监管专用POS机将房价款直接存入监管账户。

第十二条： 每笔预售资金进入监管账户后，市资金监管中心通过监管系统计算出监管资金额度并实施全程监管，房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。

而对比之前的《天津市新建商品房预售资金监管办法》（津政办发〔2011〕115号），其中第十四条中指出，房地产开发企业应当协助购房人选择以下方式将新建商品房预售资金全部存入监管账户：

1、购房人凭房地产开发企业在商品房销售管理网上打印的交款通知书，到商业银行网点柜台将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据银行出具的交款凭证为购房人换领购房专用发票。

2、购房人通过资金监管专用pos机,将购房款直接交入监管账户，房地产开发企业依据pos机签单为购房人换领购房专用发票。

第十五条规定，房地产开发企业不得以其他方式自行收取房价款。

对比前后两政策，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，总体来看，预售资金监管并不是收紧而是有针对性的放松了，2011年的文件中对全部新建商品房预售资金实行全程监管，而新办法中仅对用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管，这意味着有部分资金比如非建筑安装、区内配套建设的费用可以不进行监管，而这部分费用可以提取用于营销和管理费用、支付财务费用税费等。换句话说，监管的资金量减少了，开发商的流动性反而增加了。

欧阳捷分析，新文件同时增设了资金使用节点，比如增加了“有深基坑施工的，完成基础验收后，申请使用资金额度不得超过监管资金的15%”。新文件还提高了部分节点提取的资金比例，比如2011年的文件规定“基础完工的，申请使用资金额度不得超过重点监管资金的30%”。而新文件规定：“完成施工至首层室内地平标高的，申请使用资金额度不超过监管资金的40%”。

2011年的文件规定：“主体结构封顶的，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金的65%”；而新文件规定：“完成主体结构验收的，累计申请使用资金额度不得超过监管资金的70%”。

面粉涨价带动面包价格上涨

天津市一官方人士向《每日经济新闻》记者透露，这次出台新政策，主要是减少资金监管的种类和额度，为开发企业提供更多便利，响应中央去杠杆的要求。

天津今年市场如何？中指院天津分院统计数据显示，2016年5月，天津商品住宅价格为12297元/平米，环比下跌3.42%，同比上涨4.96%。

但在土地方面，房企抢地意愿明显高于去年同期。5月，天津全市各类用地平均溢价率为33.40%，比上月上升24.92个百分点，比上年同期上升14.04个百分点。其中，住宅用地溢价率为64.59%，比上月上升52.60个百分点，比上年同期上升43.94个百分点。

5月，全市累计成交各类用地28宗，共计237.7万平方米，环比增加43.49%，同比增加156.75%。

换句话说，和去年同期相比，天津市房价虽然有所增长，但地价的溢价率更高。而预售资金监管放松后，房企会有更多的流动资金去抢地，助推土地市场价格，而“面粉涨价带动面包价格上涨”，未来房价也将更贵。

上述机构认为，进入2016年，天津商品住宅成交持续下降，2月末楼市复苏，本周成交量大幅回升至节前水平。金三迎来开门红，之后成交持续走高。进入4月，成交量持续波动后平稳上涨，月末再度回落。5月前两周持续下跌，中旬后有所回升。6月首两周成交持续回落。第24周天津商品住宅成交3189套，面积35.70万平方米，环比下降13.47%，但同比继续上涨，涨幅约29.34%。