成都上调预售门槛减供应量 地产江湖即将“大洗牌”

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每经记者 杜冉乐

6月21日，成都市政府出台了《关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见》，业内俗称成都版楼市“51条”。

《每日经济新闻》记者注意到，该新政主要涉及科学调控市场供应、促进房产消费、支持企业发展与落实属地责任等5大方向。

成都某龙头房企营销中层人士感慨地说，“提高商品房预售门槛”这一条的后续影响应该很大，估计实力不强的中小房企会吃不消。

针对火爆的土地市场，该新政提及调整土地竞买保证金制度，实行按宗地交纳等，试图为高溢价率土地降温。

从供地端为高库存减压

年初以来，上海、深圳等一线城市房价率先领涨全国，甚至出现了非理性的过热势头。不久，苏州、南京与杭州等长三角的典型楼市突然火爆起来，市场久违的抢房大战再度上演。5月份以来，合肥楼市迎暴涨，摘取当月全国新房与二手房环比涨幅“双冠王”。

成都中睿地产营销负责人何良栩告诉《每日经济新闻》记者，从各地情况来看，合肥楼市库存量见底，前期供应节奏偏慢于需求量引来房价大涨，而成都楼市库存量偏大，政府有必要调节供给端。

成都楼市“51条”，首先就是要求科学调控市场供应，控制房地产用地规模，对各区（市）县（含成都高新区、成都天府新区）每年房地产供地实行计划控制，如果超标将暂停供应。

按照前述新政的说法，成都楼市将对各区（市）县房地产开发用地供应节奏实行“动态”管理。比如，该新政要求“销售周期连续三个月高于上限的区（市）县，暂停商品住宅用地供应”。

在动态管理上，该新政将区别对待各区域现状，比如锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区（以下统称为五城区）及成都高新区的销售周期下限、上限分别为6个月、12个月。

像成都近郊的龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县，销售周期下限、上限分别为7个月、14个月，其他区（市）县销售周期下限、上限分别为8个月、16个月。

除了调节供地周期之外，新政提及的供地结构调整也是一个重要抓手。新政规定，商业办公用房过剩的片区，将调减商业用地规模和开发强度，以优化区域布局和商住比例。

此外，成都楼市新政还强调了土地集约利用，将减少或暂缓五城区和成都高新区新征集体土地用于房地产开发，进一步支持旧城改造土地加快上市，加大“征而未供”土地征后实施力度等。

5月底，万科以104%的高溢价率抢下成都天府新区华阳一地块，而参与竞拍者多达11家房企，现场火爆异常。此次新政要求房企按宗地交纳土地竞买保证金，让其理性拍地意图明显。

抬高预售门槛影响几何？

一位不愿具名的某一线龙头房企成都公司营销中层人士说，“成都楼市供给侧方案，我没详细看，但有一条印象很深，就是以后申请预售证难了。”

记者看到，成都楼市新政第41条明确规定，要提高商品房预售门槛，对于房企未来新拿地开发的商品房项目，在申请预售证时，工程进度应满足“规划地上7层及以下的需完成主体建筑封顶工程，规划地上8层及以上的需完成规划地上建筑层数主体结构工程的1/2以上且不少于7层。”

2013年，成都市房管局曾出台了《关于进一步加强商品房销售管理健全房地产市场监管机制的通知》，规定预售证申请条件为“6层以下（含6层）建筑的塔楼应修至封顶，7层以上建筑的塔楼应修至规划地上建筑层数的1/4以上。”

在成都锐理数据分析师看来，提高预售门槛对开发商的资金实力、操盘水平提出了更高的要求，若执行到位，中小开发企业的生存空间将进一步被挤压。

“预售政策事关房企资金的回笼快慢，门槛提高之后，对中小房企影响较大，因为他们资金实力较差。”前述龙头房企营销中层人士表示，这更有利于专业型房企发展，他们当前融资成本较低。

日前，深圳市曾试水了一宗事先规定了必须现房销售的用地，被业内解读成是商品房现售制改革试水，为深圳楼市降温的先兆。