中交地产上市搁浅 狂飙之下资金缺口54亿

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每经记者杜冉乐

近来，中房地产重组搁浅的坏消息一出，业内一片哀嚎。但围绕“中交系”地产重组演化，可窥见该地产央企鲜为人知的另一面。

按照中房地产重组预案，号称中交系“地产骨干”的中交地产将趁机上市。去年新成立的中交房地产集团，将成为统领中交系旗下中交地产、绿城、中交海外地产、中房集团、中交鼎信及中交物业的房地产整合平台。

《每日经济新闻》记者从中交地产公司债2015年报告发现，中交地产在此次重组上市之前扩张迅猛，欲三至五年跻身全国房企50强，这种狂飙模式也被拖入了现有地产近300亿元的负重投资，负债率飙升，报告称预计资金缺口54亿元。

中交地产上市梦夭折

去年7月份，中房地产原控股股东中住地产100%股权突然被中交集团从中房集团无偿划拨至中交房地产集团麾下，使得中住地产与中房集团成为平行关系，由中交房地产集团全资控股。

去年初，中交集团豪掷20亿元成立中交房地产集团，意在推进“中交系”房地产板块整合，打造新的业务增长引擎。

今年5月份，中房地产抛出逾64亿元重组预案，其中涉及发行股份购买中交地产100%股权，该收购标的估值54.67亿元，增值率26%。

上述重组预案的另一部分，则是中房地产收购其与中房集团存在股权合作的5个房企相关股权，试图厘清中住地产与中房集团的业务交叉，减少同业竞争。

不过，中房地产重组命运败在了中交地产减资上。该重组前，中交地产内部已重组，旗下全资子公司中国城乡建设发展有限公司（以下简称中国城乡公司）被无偿划拨至母公司中交房地产集团，旗下全资子公司中交物业和中交实业也被一并无偿划入中房集团。

记者注意到，中国城乡公司也命运多变，最初与中房集团平起平坐，只属于建设部，在1999年被并入中房集团，次年随着中房集团并入中交集团，2011年被划归中交地产旗下。

上述无偿划拨之后，中交地产净资产低于注册资本，母公司中交房地产集团决定同意中交地产减资，从50亿元降至42亿元，这直接引爆了其今年已发行的“16中交债”和“16中交01”主要债权人不满，全票否决了中交地产提出的不提前清债及额外担保议案。

联合资信评级机构给出的结论是，该减资对中交地产经营及信用水平无重大影响。

不过，中房地产担忧上述债权人的否决结果将影响中交地产减资进度及后续重组，最终决定终止该重组预案，使得中交地产上市梦碎。

中房地产一位不愿具名的高层人士告诉《每日经济新闻》记者，未来6个月虽然不再重组，但中交系地产整合是大势所趋。

三年冲刺50强野心

在中交地产官网上，其对外号称是引领中交集团房地产业务的骨干企业，加上中交集团已拿到国资委允许16家央企做地产的一张丹书铁券，一直以来被外界寄予厚望。

中交地产作为一家非上市房企，外界对其的了解也仅限于该公司官网所披露的有限信息。不过，《每日经济新闻》记者注意到，中交地产上述两只公司债的“16中交债”（136212）今年3月中旬于上交所上市，总募资5亿元，信用评级AA级，期限5年，票面利率4.18%。

中交地产另一只公司债“16中交01”，今年5云也在上海证券交易所上市，总募资23亿元，票面利率4.5%，期限3年。

今年4月底，中交地产公司债2015年报告对外披露，这揭开了其鲜为人知的秘密。该报告表述说，该房企将借快周转尽快实现规模快速增长，加快转型房地产服务商，用三到五年进入房企50强等。

截至去年底，中交地产在开发及待开发项目22个，预计尚需总投资285.37亿元。未来3年，现有项目预计尚需投资237.13亿元，但销售回款及股东投入资金尚不能完全满足上述项目资金需求，预计外部融资达54.1亿元。

记者从上述报告还发现，中交地产去年底资产负债率达71.17%，同比增加近9个百分点，相比前年猛增19个百分点，在普遍追求稳健的国资房企中负债率较高，经营性现金净流出21亿元。

上述报告发布日，中交地产今年累计新增融资除了前述累计28亿元的公司债之外，已向银行贷款接近9.43亿元，累计新增贷款逾37亿元，占该公司去年末净资产的20%。

一位熟悉中交地产的某大型房企高层人士表示，中交地产很多项目布局在三四线城市，个别还涉及土地一级开发，缺资金是肯定的，只有推动上市融资，才能做大做强。