“地王”效应显现 门头沟跑步进入9万+时代

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每经记者 王杰

在房地产市场，有这样一种逻辑，“新地王的东风，能让老地王解套”。同样，“地王”的出现，也可以使周边项目应声而涨。

早在2月26日，中骏置业以39.48亿元，配建5万平米公租房，竞得门头沟区龙泉镇MC00-0003-0026等地块，溢价率50%。据业内人士计算，剔除无偿还建设的安置房和商业之外，纯商品住宅部分实际楼面价高达4.1万元/㎡。

门头沟成交套数是去年同期4倍

地热向房热传导，5月15日，金地在门头沟的项目西山艺境两栋楼取证，其中036-2#楼预售价93239元/平方米，这个预售价格创造了门头沟新高，门头沟也挺进9万+时代。

据亚豪机构的统计数据，早在2012年1月1日到5月24日，门头沟区商品住宅工成交22套，成交面积0.72万平米，成交均价24568元每平米，成交金额为1.78亿元；而在2015年1月1日到5月24日，门头沟区商品住宅工成交447套，成交面积4.71万平米，成交均价31300元每平米，成交金额为14.73亿元; 2016年1月1日到5月24日，门头沟区商品住宅工成交1949套，成交面积18.61万平米，成交均价33900元每平米，成交金额为63.09亿元。

5月24日，2016年刚刚过去145天，门头沟商品住宅销量高达1949套，同比爆增336%，创下历史的同期销量新高。门头沟区今年1月1日到5月24日这个时间段的成交金额是去年同期的4倍。

在业内人士看来，门头沟的热度来源于区域规划的利好。

据了解，北京市政府在2020年新城规划中提出将门头沟龙泉、永定两镇87平方公里的行政范围作为西长安街新城规划,预计2020年整个区域将有25万常住人口。

关于金地本次预售价破9万元的产品，金地华北区域营销总监于海波表示，一方面该产品为示范区的现房联排，现房较此前期房价格自然要高些；另一方面，这次推出的产品位于示范区核心位置，景观资源非常好，花园庭院等附加值也更多。此外，该联排产品为200平的联排别墅，是市场极稀缺的产品类型。在上述多方面条件助力下，预售价破9万也在情理之中。“金地（产品）一直是区域最高价，不会是低价快销的。”

北京二手房占比高达86.3%

据了解，金地在京项目主要定位于改善和高端。今年在京新推的项目西二环金地华著和西长安街电建·金地华宸，还有未未来项目，持续销售的项目包括中央世家、世家广场、西山艺境、格林云墅和朗悦。除了同产品最高价的未未来和朗悦项目外，其余均为高端产品。

据中原地产研究部统计数据显示：截至日前，北京年内二手房住宅签约114408套，新房住宅签约18226套，整体看，二手房占市场住宅成交比例高达86.3%，进入全面存量住宅时代。这一比例在过去几年一直在70%上下。

上述机构的统计数据显示：截至5月23日，北京房地产市场趋向改善化，以500万元为界限，在2016年，已经成交的18127套商品房住宅中，套总价在500万以上的合计有5124套，占成交比例为28.3%，成交金额达到了576亿，占市场的比例高达64.2%。整体看北京已经进入了高端年，市场成交均价也明显上涨，2016年成交均价为34765元每平米，这也是北京首次成交均价突破3万的年度。

即便是产品日益高端化，但北京豪宅市场的竞争依然激烈。

对于高端产品如何营销，于海波表示，营销策略是靠产品和服务取胜，针对财富阶层的营销，未来会做一个高端客户俱乐部。之前也在做金地世家私家宴、西山艺境山上朋友圈，以及入驻小区的客户云服务。也会有专门的大客户经理进行高净值客户（主要是2000万以上的客户），进行一系列的高端专属服务，这种服务不以卖房为目的，主要以提高粘性和满意度为目标。营销讲究平衡，不会为规模低价倾销也不会为利润高价滞销。