苏州土拍两地块熔断：我得不到的别人也休想？

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每经记者 吴若凡 实习记者 庞静涛

处在风口浪尖的苏州楼市今天又爆出一个重磅新闻。5月23日，苏州浒墅关两幅地块拍卖现场，因触及政府设置的最高价格，两幅地块遭遇流拍。熔断机制在土地拍卖市场再现。

这得从5月18日晚土拍限价令说起。当晚，苏州市国土资源局官网公告称，经市政府批准，对拟定于5月23日开始拍卖的部分地块设定最高报价，对报价超过最高报价的，终止土地出让，竞价结果无效。 

土地拍卖也熔断

据了解，此次流拍的两幅地块均位于苏州浒墅关，吸引了万科、新城、金地、融创、招商、正荣等众多开发商。其中，苏地2016-WG-39号地块在30秒内完成6轮报价，此后开发商相对谨慎缓慢报价，最终在竞拍开始35分钟后触及政府设置的最高价格，宣布流拍。

第二幅“限价”地块，2016-WG-41号地块在开拍2分40秒即实现“爆表”，触及最高价格，遭遇流拍。

作为少数房价领涨全国的城市之一，苏州楼市的现状可以看作是当前国内二线城市的一个典型样本。然而，房价的快速上涨，也带来了很多问题。

苏州市统计局在《一季度苏州服务业稳健上行，撑起半壁江山》的调研分析报告里指出：房地产开发投资随楼市销售火爆而升温，正处在过热状态下的苏州楼市，随时会出现降温，房地产市场的可持续性发展有待进一步观察。

基于此，在本次土拍之前，政府连续两天公布强有力的暂缓拍卖和土地限价要求，这也是今日两块住宅用地流拍的主要原因。

克而瑞华东区总经理王新科告诉记者，这其实还是有一种土地惜售的心态，能够很好地规避拿地王的风险。此类通告看似很简单，其实背后考虑了很多因素。对于部分优质地块来说，如果竞争确实激烈，那么相关国土管理部门就可以借机取消土地出让，后续继续修改土地出让的条款。

众所周知，限制地价最有效的方式是增加土地供应。王新科表示，每年的土地供应都是有计划的，并不能随意增加。此外，通过大幅提升供应量来维持地价的稳定，也需要调整来实现。如果出现大规模供地现象，地价下来了，之前拍出的高价地可能面临套牢风险。

大家都拿不到地？

碧桂园苏州投资总监郭鹏告诉记者，按照政府之前的设想，增加土地供给会有效平衡市场对于供应端的需求，使得需求矛盾会缓解。苏州作为1.5线城市，无论是资金流入还是和上海的衔接，是所有房企都看得到的事实。

今年3、4月份，苏州频频出现“地王”。经过上次4月份的土拍，苏州先是暂时取消了几块潜在的“地王”，随后又出台了限价政策。

另一方面，限价给一些房企带来了机会，从企业的报名和今天竞价的激烈程度就可见一斑。

郭鹏表示，对于房企而言，最差的结果就是大家都拿不到地，但对那些囤地大户可以控制别人的拿地节奏，比如明天即将拍卖的相城区域地块，虽然限价在两万多，但不排除流拍的可能。

克而瑞苏州副总经理韩云霞表示，当前的市场表现已经趋冷，有些房企可能不会预期很高，明天的土地拍卖现场可能不会突破限价红线，但也不排除在板块周边有存货的开发商竞相角逐报价。房企报名参与竞拍都有目的性，都存在各自动机和考虑。

如果一个市场有两个竞争对手，那么客户就会分流，如果该区域只有一家，就可以坐地起价。郭鹏表示：同一个区域中，如果友邻地拍的比较低，那价格支撑有难度，如果拍的价格高，而项目销售价格定的偏低或者接近，去化速度就会加快。在区域有地的开发商，肯定会积极去抬高周边地块的价格。这是业内比较普遍的做法。”

如果土地一直流拍，库存还是会减少，如果市场得不到有效供给的话，最终获益的还是那些有地的企业。如果市场上出现了一段时间的地荒，只有“地王”项目出售的话，还是没有达到抑制房价的目的。

郭鹏指出，这毕竟是苏州第一次尝试做此类调控，未来一定会进一步完善此类政策，在下一轮拍地来临时，应该会有新的举措出台，毕竟，通过一个限价就想抑制开发企业的拿地热情或是战略布局是很难达成的。

他表示，未来一定会有针对限价的详细操作规范来调节市场。这是价格过快上涨之后的横盘调整期，未来，苏州的房价会有一个螺旋式上升的过程，一些品质较弱的项目此前确实存在价格虚高，但随着优秀的高品质项目的入市，随着人口素质的调整和市场基本面的改善，城市人口的购买力还会进一步提升。