深圳“逼走”了华为，它是故意的？

每经编辑 魏琼    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

昨天，一篇《不要让华为跑了》的帖子在朋友圈引发轩然大波。作为深圳科技产业的支柱的华为，正打算拔营迁往深圳边上的东莞。

根据文章所述，华为在东莞松山湖已获得了1900亩的土地，而且还在追加(华为在深圳占有的土地总面积为2460亩)。

据说“逼走”华为的原因很多，高房价、高地价绝对是其中之一。

就拿去年，华为旗下的绿苑公司在东莞买下两块商住用地来说，地块总建筑面积约31万㎡，楼面价基本也就2000多元/平。这个价格，在深圳，后面再加个零，也未必能拿到。

华为迁莞，最高兴的当然是东莞政府。年初它们就喜滋滋地对外宣布了一组数据：

在2015年企业纳税排行榜上，华为终端（东莞）有限公司位列主营业务收入和纳税两个第一。官方未公布具体数据，但估计营收已到千亿级别，纳税额在20亿元左右。要知道，2014年华为东莞的纳税额还在10名开外，只有2.4亿元。一番腾挪，这条“巨龙”给地方带来的好处已经逐渐显现。

龙岗会怎样？

有了华为的东莞大概会发展得更好，那没有了华为的龙岗呢？

5月，深圳龙岗政府发布的经济分析，就这样描述：

在华为的强大驱动力之下，龙岗区域创新能力排位靠前、优势显著，但如果剔除华为影响，龙岗区域创新能力下滑显著，排名从第4降至第10位。GDP密度下降近半、R&D投入占比下降约85%，专利申请数下降80%，高新技术产品产值占规上工业总产值比重下降超过一半。 1-2月，华为产值占我区规模以上工业总产值的47%以上，并且产值增速将近40%，比全区水平高出将近25个百分点，若剔除华为，我区规模以上工业总产值则下降14.3%。

一直以来，华为都为我区创造着巨大的产值和税收，但也存在隐忧。

2012年，基于业务需要，华为在松山湖注册了华为终端（东莞）有限公司，虽然华为核心部门仍在我区，但华为部分业务存在迁走的可能。

我区一直以来都是以发展工业经济为主，近年来第三产业的所占比重以及质量都有所提高，在追求产业结构升级、经济转型的同时，我区不能失去推动经济增长的主要力量——工业，因此，服务华为以及发展除华为外的整个工业经济至关重要。

华为不仅为龙岗区带来了税收和工业总产值的贡献，也因华为在高新技术产业的地位，坂田街道乃至龙岗区也逐渐获得全国乃至国际上的关注，间接推动了龙岗的旧改及城市更新项目，另外还给房地产市场带来了巨大的购买力。

华为“争夺战”

政府报告写得很明确了——华为作用大，华为不可失。

那龙岗会怎么办？它提出了一系列服务华为的对策：

一、加快坂田街道的旧改及城市更新速度。以吉华路（坂田段）为例，2009年完成立项， 直到2011年底才开工，目前施工仍在进行，加快旧改速度至关重要；

二、华为的周边配套设施不到位，应加快医院、学校、商场等生活配套设施的建设，保证质量高，与华为的地位相匹配；

三、以华为的合理诉求为导向，相关部门联动，及时解决问题。

龙岗对华为的态度已经很明确了——要够好！其实，邦爷倒是觉得，不用这么夸张，其实华为也离不开深圳。

深圳市统计局数据显示，截至2015年年末，深圳各类专业技术人员135.30万人，比上年增长5.6%，其中具有中级技术职称及以上的专业技术人员41.50万人，增长4.4%。

年末国内专利申请量105481件，增长28.2%。国内专利授权量72120件，增长34.3%。

可见，无论是专业人才、专利申请还是专利授权的数量，深圳在全国范围内都名列前茅。

够规模的高水平科研人才，这是华为非常需要的资源，就像任正非在华为首本官方著作《以奋斗者为本-华为公司人力资源管理纲要》扉页上留的一句话：

资源是会枯竭的，唯有文化才会生生不息。一切工业产品都是人类智慧创造的。华为没有可以依存的自然资源，唯有在人的头脑中挖掘出大油田、大森林、大煤矿……

人才资源，就是华为的核心和优势，而这种资源并不是东莞、惠州等深圳周边城市，靠着“产业辐射”这个词，就能完整提供的，他们即使房价够低，也无法匹敌深圳对知识人才的聚集力，因为几个城市在公共配套、发展空间、无地域主义氛围等等方面，差距太大。

房价疯涨，会逼走更多“华为”

但“成本”依旧是企业发展无法忽视的关键点。深圳很好，深圳也很贵，这是华为不得不考虑的。

华为从南山孕育，后来搬迁到龙岗，这次迁移背后，除了政策因素(比如龙岗给华为很多特有优待)，成本因素也是原因。

而华为在深圳走过29个年头之后，相似的事情似乎正再次发生，促因之一还是成本，物业成本，说直白一点，就是高房价。

上述报告就提到，龙岗区商品房市场火爆，不仅给开发商带来巨额利润，也给政府增加了一定的财政收入。但房价的上涨抬高了租金，给年轻人增加了生活负担，一些企业也受困于成本上升，不得不整个企业或者将部分经营活动迁出。

据邦爷了解，经过一年的暴涨，龙岗区房价已由2万多元/平一路飙升到3.7万/平，最热的坂田片区房价已逼近5万／平大关，房价“洼地效应”渐弱。

另一个值得关注的问题，是华为总裁任正非说的：

深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。每一个公司都需要一定的空间发展，需要土地来换取工业的成长。现在土地越来越少，越来越贵，产业成长的可能空间就会越来越小。生活设施太贵了，企业就承载不起；生产成本太高了，工业就发展不起来。

是的，商品房市场的过快发现，还压缩了工业用地，抑制了工业发展。

报告就显示，龙岗区的可用产业空间资源逐步紧缩：

（1）规划保留产业用地剩余不多。截至2015年1月龙岗区拥有889个工业区，占地80.51平方千米，而规划保为产业用地的仅余42.2平方千米；

（2）商住用房不断挤占产业空间。2007年、2010年、2013年、2014年中，非房地产开发项目占固定资产投资的比例分别为66.19%，75.52%，51.06%和50.78%，产业相关的固定资产投资在近两年的影响逐渐减弱。

可见，深圳楼市的过激上涨，不仅让刚需购房者望而却步，也将很多企业逼向绝境，而高昂的成本也最终会驱逐大量实体企业，抑制大工业发展。

逼走“华为们”，深圳是故意的？！

但说到这里，邦爷要提醒大家注意——这一轮企业和产业的洗牌，受到深圳高房价的助推，但与此同时，深圳正在主动清洗旧产业，以便给新兴产业发展腾挪更多空间，完成城市的产业结构调整和升级。

深圳在“十三五”规划纲要中就提出，打造跨界融合的经济新形态。以提升网络承载力、突破核心技术、创新智能硬件、深化信息服务为重点，构建纵向垂直整合、结构优化完备的信息通信产业，形成技术水平高、渗透力强的信息技术产业体系。把智能制造作为两化深度融合的主攻方向，促进信息技术向市场、设计、生产等环节渗透，推动生产方式向柔性、智能、精细转变。推动大数据、云计算、物联网、移动互联网广泛应用，培育壮大分享经济，实现网络经济与实体经济协同互动发展。

根据深圳市统计局2015年的数据，第三产业占GDP比重已经达到58%。而在现有的工业体系重，先进制造和高技术制造已经成为主体，其中先进制造业增5165.57亿元，增长11.5%；高技术制造业增加值4491.36亿元，增长9.7%

无疑，深圳未来是一个研发型城市、服务型城市，而不再是一个纯粹的生产型城市。如同上海（详情戳这里），这个前期靠工业高速发展的城市，也正在加速产业、企业和人才的洗牌，为未来的制造业转型和高新科技发展，创造条件。

但邦爷要提醒的是——一切适度。否则用力过猛，可能新的好企业还未进来，华为等高新核心产业倒被逼走了，可能下次要挽留的，就变成了腾讯！ 

☞ 对本文有任何疑惑请关注邦地产，也可加入“邦地产粉丝群”与作者交流！