暂缓出让+拟推限购 苏州楼市的天要变了？

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每经记者 吴若凡

降价的风波尚未平息，苏州楼市又迎来更重磅的消息，事关供需两侧。

其一是，据《21世纪经济报道》称，5月17日下午，苏州市政府举行了例行会议，主题就是稳定房地产工作，会议通过了限购方案，拟于5月23日公布、24日执行。主要内容是，购房者须满足缴纳社保一年以上，个人所得税缴纳2年以上，另推出买房居住证满一年等硬性规定，以防炒房和补缴社保。

针对此事，《每日经济新闻》记者向苏州市政府和住建局相关人士核实，未获得确认。

同一天时间，苏州市国土局官方网站对外宣称，暂缓出让5幅地块，而其中有块地，被业内称之为绝版的准地王。据了解，该地块位于苏州高新区狮山街道，位置极佳。

克而瑞苏州副总经理韩云霞称，该地块一旦出让，楼面价肯定达到3.5万元，必将成为企业争夺的焦点。

地价疯狂 需求端发力

据了解，今年4月，苏州拍卖出去的13块土地，有12块地价比起始价翻倍，最高溢价率为318.85%。总出让金共约250.76亿元，平均楼面价18829.82元/平方米，平均溢价率195.21%。

苏州市（不含吴江区）在2013年至2015年三年的卖地收入分别为449.8亿元、403.5亿元和514.5亿元。苏州13块地的出让金总额250亿元，是其前三年每年度土地出让总额的50%左右。

克而瑞华东二区总经理王新科表示，之前出的调控政策并没有真正意义上解决房价快速上涨，购房者恐慌心理也没有得到改善，目前来看，短期之内供求矛盾依旧非常突出，因此只有从需求侧来解决问题。以上海为例，“3·25新政”出台之后，上海的成交量跌了一半。

王新科表示，目前政策什么时候出台还不明确，具体如何走向还不明确，一旦政策出台，还要看其严厉程度，比如对投资客的限制程度。

韩云霞表示，短期内不会出现大幅降价，因为存量非常少，供应量和成交量虽然在降，但是价格还是能够稳定住，短期之内不会出现明显的降价，交易量可能会出现下滑。

疯涨过后 投资客撤离

在经历了一轮火爆涨幅之后，苏州的楼市开始出现了微妙变化，来客量减少，成交量下滑，让很多投资客一夜变为了“接盘侠”。

自3月底以来，上海、深圳、南京、武汉相继出台新政，除这四个城市之外，苏州早前曾出台“限涨令”。在新一轮调控大潮下，这些城市出台的楼市新政都有一个共同的关键词：收紧。

中原地产苏州一片区张经理告诉记者，今年春节过后，苏州市场出现了一波“跳跃性”暴涨和“日光盘”现象，但从4月份开始，中原所代理的一些售楼处来客量明显不足，一些楼盘一天才来三四组客户。

张经理指出，太湖新城板块的房价存在水分，此前，由于该区域被投资客热炒作，导致房价一度出现疯涨，这使得有效购房需求已经被严重透支。

之前的投资客高度聚集板块会最先受到影响，一些承接核心板块溢出的板块，承接外溢性的板块会首先撑不住。

就目前来看，纵观降价楼盘，基本集中在吴江新城，张经理表示，吴江距离苏州市区较远，太湖新城则更偏，不具有市场代表性。

但资深市场人士薛建雄表示，个别楼盘降价至少给市场敲响了警钟：市场行情再好，也不是所有盘都能不顾实际情况疯涨的。尤其是一些规划配套啥都没有的远郊板块。

张经理表示，随着一些投资客撤出，降价将是必然趋势，虽然苏州传统市区并没有出现楼盘降温的信号，但从目前来看，降价只是时间问题。

此外，投资客已经从原先的热炒区域向苏州传统的房价高地开始转移，张经理表示，相对于外环区域，湖东板块和狮山板块这些核心成熟区域更受投资客青睐。

来自中原地产数据显示，截至4月30日，苏州住宅市场新增供应77.89万平方米，比上月减少6.14万平方米，环比上月下降了7.3%。住宅成交面积84.05万平方米，比上月减少35.75万平方米，环比上月下降了29.84%，住宅均价为18148元/㎡，环比上升了7.74%。

相比于去年，苏州房价几乎涨了一倍，超出了普通老百姓能承受的范围。截至4月30日，苏州全市各类房源存量为974.77万方，比上月减少167.57方，环比上涨了20.75%，4月份新增31个项目。