远洋物业挂牌新三板获批 盈利能力成估值关键

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每经记者 王杰

当住宅市场天花板已现时，物业管理成为新的风口。

4月14日，远洋地产控股有限公司发布公告称，公司旗下物业管理公司远洋亿家于2016年4月14日收到全国中小企业股份转让系统有限责任公司的同意函，批准远洋亿家于全国中小企业股份转让系统挂牌。

早在去年12月29日，远洋地产曾发布公告称，旗下间接全资附属公司远洋亿家物业已向全国中小企业股份转让系统（新三板）递交挂牌申请。

市值取决于三个条件

远洋亿家公开转让说明书显示，截至2015年9月30日，远洋亿家在2015年前三季度的资本总值达到了9.7亿元，营业收入为7.9亿元，净利润为0.9亿元。公司流动比率为1.25倍，速动比率为1.24倍。在盈利能力方面，远洋亿家的毛利率为28.78%，净资产收益率为65.53%。

远洋亿家的主营业务覆盖住宅、写字楼、别墅、大型综合体、商业购物中心等多种业态的管理服务。目前，其在管项目101个，覆盖北京、上海、天津等一二线城市和辽宁、浙江、广东等多个省份的核心城市，管理面积约3000万平方米，客户数量约60万人。远洋亿家所管物业中，中高端项目的比例达到53%，集中在一二线城市。

以财务表现来看，远洋亿家2014年的净利润为4921万元，2015年前三季度便达到了9235万元，相较2014年达到了87.67%的高速增长。

但是，理想很丰满，现实很骨感。

开发企业要分拆物业管理业务登陆资本市场，并受到青睐并不容易。易居中国执行总裁丁祖昱在彼时告诉《每日经济新闻》记者，开发企业要分拆物业管理上市，首先要过四关：第一关是规模。物业管理的核心价值，看好的是业主未来各种需求的价值。从这个角度来看，业主数量不达到一定规模，价值也会被忽略不计，上千万平方米也是不够的；第二关是特色。如果分拆的物业管理公司找不到自身的优势定位，没有核心竞争力，那不分拆也罢；第三关是行业影响力；第四关是盈利。最难过的还是盈利关。

年复合增长率预计20%~30%

规模和价值成正比，《每日经济新闻》记者梳理了登陆港交所和挂牌新三板的部分物业公司规模。

截至2015年12月31日，彩生活在全国拓展和管理的物业面积总量已经超过3.2亿平方米。截至2015年5月31日，中海物业管理的业务覆盖50个城市，合计管理建筑面积约6760万平方米。截至2014年末，中奥到家的总合约管理建筑面积为3140万平方米。

聚焦新三板，1月20日，蓝光发展旗下四川嘉宝资产管理集团股份有限公司举行新三板挂牌仪式。截至2015年12月31日，嘉宝股份签署的“生活家企业联盟”已签约17家，签约规模达到9400万平方米。

据了解，截至公开转让说明书出具之日，远洋亿家物业在管理和服务的项目合计88个，管理面积达2555.48万平方米。

对于下一步如何扩展规模，远洋方面在彼时表示，未来远洋亿家将以开放的态度，多途径持续扩展物业规模：一方面借助资本市场，以收购与并购为主要手段，以物业项目委托管理为纽带，积极获取市场资源；另一方面远洋亿家凭借母公司——远洋地产的新增项目，拥有大量的社区资源。通过以上两种模式，远洋亿家物业管理规模的年度复合增长率预计将达到20%~30%。

对远洋亿家来说，公司规模的扩张计划，实现难度并不小。目前，物业管理的两大龙头企业——万科和绿城，都在招兵买马，外拓新的管理小区，以扩大市场占有率。第一家上市的彩生活则在不断收购新的公司。

随着彩生活上市带来的高估值，各家品牌房企都倾向做大自己的物业管理公司，为将来这些公司的拆分上市做好储备。在这一背景下，行业内品牌知名度、口碑相对逊色的远洋亿家，要迅速扩张自己的市场规模，谈何容易？
经营特色尚待确立

即便是登陆资本市场，如果物业服务陷入同质化，其竞争力就不大，所以各物业公司也争相推出特色服务。

嘉宝股份的核心商业模式是坚守物业服务本质，通过“新技术、新方法”改造升级基础物业服务，同时打造包括“物业服务O2O平台”、“社区生活服务O2O平台”和“生活家数据云”三位一体的“生活家服务体系”。中奥到家的经营模式中，有一项特色服务——管家服务。从2007年起，中奥向特选物业提供管家服务，截至2014年底，该公司有731名管家。

对于远洋亿家的特色，远洋方面认为，远洋亿家正在逐步从传统模式转变为多元化、综合性的服务平台。一是借助互联网+的技术理念，远洋亿家的物业服务与O2O社区生活服务平台、健康医疗服务、养老服务、餐饮服务、仓储服务等充分联动，为业主提供多位一体的社区服务生态圈。二是借助亿管家物业管理系统，记录物业体系中的设备信息和业主诉求，并根据这些信息做出针对性的响应。三是通过EBA设备远程监控系统，对小区的各公共区域、设备房及设备房内的各个设备进行远程遥测，从而实现减少运行人员或无人值守，提高小区设备运行的可靠性及安全性。

不过，上述物业O2O社区平台、健康医疗服务、养老服务等，目前各地的物业管理公司都有涉及，远洋亿家的特色并不鲜明。

如何做好增值服务

从物业管理行业现状来讲，单纯依靠物业管理很难实现盈利，如何做好增值服务变得尤为重要。

以中奥到家为例，其收入来源中，物业管理服务类占比81.1％，协销业务线占比18.9%。协销是指，中奥到家派遣驻场员工到开发商的销售中心，提供协助销售的服务。过去3年，中奥到家分别为82、80和85个房产项目提供了此项服务。物业管理业务线的毛利率分别为16%、22.6%和30.7%，协销线的毛利率高达33%、46.6%和45%。

远洋亿家的盈利模式如何？远洋方面在彼时回复称，远洋亿家所管理的物业中，中高端项目的比例超过50%，集中在一二线城市，公司收入及利润逐年增加。远洋亿家拥有三十多项增值服务，其收入比重保持较快增长。远洋亿家持续探索新的盈利模式。例如远洋亿家已经投资设立的亿洋楼宇工程公司，提供设备设施维护、保养、设备安装、楼宇智能化、园林养护等服务，该项业务不仅能降低物业管理的成本，同时工程公司也积极拓展市场资源，开展商业合作，这将为远洋亿家创造巨大利润空间。

远洋方面认为，远洋亿家已实现职能平台和业务平台的分离，最大程度降低了人力成本，这就意味着占据物业运营成本最大份额的人力成本将大幅降低，为公司经营创造可观的盈利空间。通过亿管家和EBA等智能化系统，缩短了服务周期和半径，也能够降低物业管理的投入和成本，提升盈利能力。