2天连出2个高价地，但苏州房价2季度要暴跌？

每经编辑 王浩也，吴若凡    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

上个周四和周五，苏州一共出让了13宗地（4号地暂缓出让），市场可谓非常火爆，而且姑苏区的楼面价格一举突破了2.5万/平的大关，浒墅关的楼面价也突破了1.4万/平，就连苏州市民印象中的房价洼地——科技城板块，楼面价也已经超过了1.9万/平。

搜房网统计，在苏州拍的这批地块里，有4块都刷新了地价纪录。除了上述的姑苏区和相城区的两幅地块，北京国瑞拍得的木渎地块，和景瑞地产拍得的高新区科技城地块，也都刷新了各自区域的单价或总价纪录。

“地价有点疯！”这是苏州很多业内人士的评价。但“疯”过后果会怎样？

易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，二季度末，苏州可能会面临成交量的下降。因为购房群体中有大量的投资人群，他们能非常敏感地感觉到二手房市场存在“没人接盘”的风险。易居有统计就发现，苏州的新盘来访已经下降了26%，来电下降了38%。

克而瑞信息集团研究中心副总经理林波则建议，苏州开发商应该抓紧四五月，这个市场传统旺季，加快出货，因为后面市场肯定有变。

如果苏州楼市成交量真的遭遇“急跌”，苏州房价会否下跌，甚至暴跌？

邦爷目前给出的答案是，不会！！为什么？

人口增速全国第一，用地却逼近极限

先考虑市场供求。有评估报告就指出，近10年来苏州城市建设用地快速增长，占市域面积从2004年的不到15%，到2013年接近30%，几乎翻了一倍。但随之，很多业内专家指出，苏州土地资源到今年已明显吃紧，用地规模逼近极限。

但另一方面，苏州的人口增长很快。截止2015年末，全市常住人口已达1061.60万，其中城镇人口794.08万人。甚至在联合国发布的“世界人口增速最快的20座大城市”榜单中，苏州也榜上有名，而且以5.57%的年增速，在上榜的10大中国城市中排名第一。

另外，苏州多为技术密集型的工业，高新技术产业和服务业较为发达，产业结构也很多元，这使得苏州导入的人口偏年轻化，20-49岁年龄段人口占比达，且年均增长率达8.14%（2010年数据），而这个年龄段也是购房的主要人群，对楼市需求带动明显。

苏州2012年纺织、电子信息、通用设备制造等行业的规模以上企业数量均超过700家。2013年高新技术企业2499家，高新技术产业实现产值1.3万亿元，占规模以上工业产值比重达43.4%。受此带动，苏州第三产业发展迅速，金融机构数量已经超过610家，居全国地级市之首，金融行业增加值占GDP比重7.2%。

扩容有限、人口激增、置业需求高涨，这些都很容易诱发楼市的供求失衡，带动房价上涨。

数据就显示，2015年苏州市商品房市场累计供应955.4万平方米，累计成交1323.9万平方米，销供比为1.39，已呈现“供不应求”的态势。而且这是苏州楼市2012年之后，首次出现供不应求的局面。与此同时，苏州控制供地，长达一年时间土地市场也是供不应求的，这使得苏州住宅市场库存量告急，供需关系严重加剧。供不应求的状况下，房价要跌都难。

人均收入已逼近上海，房价只有上海的40%！

再来看一个关键的指标，人均收入。

苏州市统计局的统计数据显示，苏州2015年城镇常住居民的人均可支配收入已达到50400元！

要知道，同期上海城镇常住居民人均可支配收入也就52962元。也就是说，苏州人的购买力已经不亚于上海了。而且，应该指出，由于苏州的服务业占GDP比重未来仍然有进一步上调的空间，城市购买能力还会进一步提高。

人均收入高，房价低，能够展现出一个比较大的房价上涨空间，但这最多说明苏州的房价不容易跌，并不代表房价能立即涨起来。

比如说到房价，苏州的房价跟上海比，就可谓“洼地”。根据中指数据显示，2015年苏州市商品住宅成交均价12979元/平方米，同比涨幅为4.63%。尽管涨幅不低，但和上海相比仍然是“小巫见大巫”（2015年上海商品住宅平均价格为32144元/平米，同比上涨18.07%）。

另外，人买房看重的不只是房子本身，还有城市给安居提供的公共服务和基础设施。苏州2015年城乡公共服务支出1195.8亿元，完成的基础设施投资1070.9亿元；而上海的公共服务支出总金额6191.56亿元，完成的基础设施投资是1425.08亿元。

仅仅就医疗服务而言，上海各类卫生机构达到5016万人，卫生技术人员达到17.02万人，基本上“每一千人有4.21个医生服务”。苏州各类卫生机构3102个，执业医生和执业助理医师2.65万人，“每一千个人2.45个医生服务”。

所以，虽然苏州的房价有可观的上涨潜力，但跟一线城市比起来，还是有较大距离。

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编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波