“沪九条”之后 入市机会何在？

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刘天旸

承接去年楼市高温，2016年开局上海楼市继续表现出旺盛的交易热情。尤其在春节后，出现一波恐慌性入市，与此同时房价出现非理性上扬。楼市异动受到管理层重视，坊间流传的调控政策终于在3月25日落地。

“沪九条”中有两大块内容关注度最高：一个是限购门槛提高；另一个是信贷收紧。由于力度超过市场预判，因此也被称为“史上最严厉调控”。

对于限购的表述是“提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”从限购年限来看是向北京看齐，但上海对于非户籍居民购房是以“家庭”为单位，而北京单身亦可购房，可见地方政府对楼市调控的决心很大。

限购门槛提升的同时也在对限购技术短板进行补漏。比如新政规定“公司购买房子需满3年以上才能转卖”。由于房价上涨预期强烈，一些不具备购买资格的买家采取一些手段比如以公司名义购买或者只网签合同不过户等等，以此绕过限购阻碍。由于投资投机需求的加入，导致供求矛盾加深。

楼市调控，信贷政策历来是重要抓手。新政对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

从政策导向来看，体现差异化。对于购买“普宅”的买家，调控力度还是比较温和的，只比原先政策提高一成。以一套总价300万元的普宅计算，调整后只比原来多付30万元。对于改善买家而言本身支付能力和承受能力相对强些，所以这点差异不会影响太多客群。相反，对于二套非普宅而言会产生重要影响，首付要达到7成。以一套总价800万元的房源计算，首付至少要560万元，显然对买家的支付能力提出更高要求。

另外，还需要承诺购房首付为个人自有资金。近期楼市交易火热，新型金融产品的助力也是原因之一，增加了杠杆，使得入市门槛变低。当然，加杠杆买房在扩大需求的同时也把风险扩大了，一旦遭遇楼市调整容易产生坏账，进而增加金融企业负担。此举是完善信贷措施，减少不合理的杠杆。

从市场影响来看，首先是政策拐点出现，心理预期发生变化。从2014年“9·30”政策以来楼市延续宽松，包括最近恐慌性入市都是较高的市场预期在支撑。当前政策口径开始收紧，交易情绪会受到压制，观望情绪有所抬头。

其次，卖方态度发生转变。新房市场中房企捂盘惜售现象减少。迫于调控政策压力，房企推盘变得积极，政策出台前一周以及出台后一周，供应面积达到72.2万平方米，占整个3月供应的83.6%，“日光盘”现象销声匿迹。二手房市场中房东为促成交，主动降价的开始增多，一些高端房源降幅可达10%。

再次，此次调控的方式及时机和2005年类似，按照目前市场反应来判断，未来6个月楼市将处于调整期。由于限购条件十分严厉且首付条件十分苛刻及对单身人士的“误伤”，会压抑较多的购买需求。从节奏来看，先是客户量减少，接下来成交随之而降，销售价格出现松动，部分需要现金流的发展商或小业主需要面对现实调整销售价格预期。不过预计约三成客户被挡在限购门槛外，原先购买欲望可能转化为租赁需求，因此租金价格有机会上涨。

最后，对有购买资格的买家而言，不妨抓住这次调控新政带来的机会。调控新政会在一定程度上影响上海楼市的交易活力，在基本面没有实际改善之前，银行也失去了较安全的资金去向。调控加码带来的资金溢出，二三线城市看上去会有去库存的机会，但资产安全性不高，地产留给银行的款项比例只有30%-50%。如果满足购房条件如今也是不错的时机，当政府需要地产发挥作用带动经济提升时，放松政策后势必带来新一波的楼价加速发展。

（作者为上海中原地产总经理）