沪深地产新政提升入市门槛 购房人群外溢下一站去哪儿

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每经记者 王杰

3月25日，上海、深圳先后发布地产调控政策。一线楼市调控来袭，其周边城市的楼市却热度暴增。

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，京沪深邻近的三四线城市分流了这些一线城市的购房需求。

这些外溢的人群能否消化周边卫星城大量的库存？并带给房企带来新的机遇？

●哪些三四线能得地利之先？

3月20日，易居研究院智库中心对一线城市周边区域6个城市市场成交进行统计。其中北京周边区域为大厂和固安，上海周边区域为苏州和杭州，广深周边区域为东莞和惠州。统计显示，3月1日到20日，这6个城市新建商品住宅成交面积为289万平方米，相比2月前20日成交量增幅为563%。相比1月前20日成交量也有上涨，为15%。

分区域看，北京周边区域有明显的成交量上升态势，当然涨幅介于上海周边区域和广深周边区域。上海周边区域有比较明显的成交量上升态势。如杭州新建商品住宅成交面积相比1月份上升了120%，相比2月份上升879%。这一幅度也明显超过统计中的其他5个城市。广深周边区域相比1月份没有明显上升，意味着在此前深圳房价快速上涨的背景下，部分刚需购房者和投资客已通过“抢房”手段积极置业，市场需求已提前释放。这使得3月份市场交易上升并不明显。

中国人民银行副行长潘功胜曾表示，现在全国的房地产市场形势概括起来说是总量过剩、区域分化、容量过多，7.2亿平方米的库存，70%是分布在三四线城市。

那么这些从一线城市溢出的人群，能去化哪些三四线城市的巨量库存？

新城控股高级副总裁欧阳捷在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，京沪深邻近的三四线城市分流了这些一线城市的购房需求，比如昆山市近5年年均销售365万平方米，而近3年都超过400万平方米，其中去年超过484万平方米，相当于上海销售量的四分之一。廊坊去年销售了1038万平方米，接近北京的1127万平方米。东莞去年销售了949万平方米，深圳只有748万平方米。

欧阳捷表示，更多的三四线城市远离超大城市，不仅无法获得超大城市人口挤出的库存去化机会，相反，超大城市还可能虹吸了更广泛的三四线城市的高净值人口。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，一线城市周边的区域，因为一线城市人口的外溢，对于当地楼市有一定的支撑作用，这些区域的去库存压力并不是很大。但是远离一线城市的三四线城市，受人口外溢影响去库存的效果很有限。

“住房的基本功能是居住，一般人们会选择在就业地购房。一线城市限制外来人口购房，主要是限制投机投资需求，只有房价上涨才有把住房作为投资的必要。一线城市挤压下，溢出的购房人群未必到房价不涨的三四线城市购房，对三四线城市去库存没有太大帮助。除非是临近一线城市的区域。”首都经济贸易大学教授赵秀池直言。

●除了人口还需资源

一线城市因为“城市病”的压力要分流，而大多数三四线亟待去库存。溢出的人群去库存，又需要哪些政策方面的规划？

陈晟认为，这些溢出的人群，如果在社保、医疗等方面可和一线城市同城使用的话，这就免去了生活的后顾之忧。也更适宜老年人居住和生活，这样也使更多人群更愿意往周边区域溢出。

欧阳捷指出，世界上的超大城市都形成了都市圈和城市群效应，大城市的信息更发达、人才成长速度更快、劳动生产率更高，都市圈和城市群可以比较好地分享大城市的信息资源、人才资源和其他资源。

欧阳捷说，都市圈和城市群既要从打破行政割据入手，通过行政化手段疏解大城市非核心功能，比如将科研机构、大学、部分医院等导入周边中小城市，也要从产业规划分工切入，通过市场化运作配置资源，把工业园区、大型物流基地、农业基地移出一线城市，又能形成协同效应，进而带动人口溢出，但这并不是为了三四线城市的去库存，而是更好地规划大都市圈和城市群的发展。

京津冀一体化，解决了人口分流、功能分离等核心问题。未来是否可以设置更多的城市群？

“城市群可以使城市间资源共享，减少大城市人口的压力，发展城市群是未来的一个方向。”赵秀池认为。

欧阳捷说，“未来通过城市群可以更好地优化大中小城市的资源匹配，关键是要落实到位。”

陈晟认为，我国主体功能区规划对城镇化总体布局做了安排，提出了“两横三纵”的城市化战略格局，这些都市圈的周边区域都有机会。

●该不该加大土地储备？

能否通过行政合并手段，让卫星城市拥有和一线城市同样的公共资源，进而达到去库存的目的？

欧阳捷认为，去库存只是一个过程，不是结果，通过减少土地供应，甚至3~4年零供地，绝大多数城市的库存都会去化掉。对于卫星城市，不一定非要通过行政化的手段进行合并，通过市场化也有可能实现公共资源的合理配置，比如大学城和科研城搬进了卫星城，自然就会有中小学、医院、公交、商业、金融服务去相应配置，关键是要放开一些行政管制，比如说中小学、医院（包括私立的）的设立及审批。

赵秀池表示，一线城市已经面临着交通拥堵、环境污染、住房问题突出等大城市病，因此一线城市应该控制人口规模。如果一线城市再进行行政合并，城市规模会越来越大，城市病问题会越来越突出。一线城市应该向二三四线城市疏解教育、医疗等优质公共资源。

那么开发商自身又需要动用哪些资源，来消化这部分因为一线城市限购而流出的人口？

赵秀池说，在三四线城市则需要提高楼盘的宜居宜业水平，提供更好的教育、医疗等配套，并引入产业。

欧阳捷表示，开发企业可以增加临近京沪深的中小城市土地储备，特别是交通便捷的区位。其次是在有条件的区位，配合中小城市政府做好产业园区规划和建设，吸引超大城市产业和人口转移。最后是配合中小城市政府做好导入人口区域等商业与教育医疗等配套，帮助超大城市流出人口的就地安置。