上海开发商去年卖房超6000亿 “纳税百强企业”仅4家

每经编辑 吴若凡 包雨朦    

（本文原载于微信公众号“邦地产”real-estate-circle）

上海的商品房在2015年卖出了6265亿元，占到了全市GDP（2014年数据）的近1/4。

开发商应该说是赚了个钵满盆满，但是！

在上海“2015年纳税百强企业”（第三产业）名单中，房地产企业不及金融、汽车和快消行业的企业，不仅只有四家上榜，数量还比去年少了三家。而且上榜的多是中小型的公司，万科、绿地这些巨头房企不见踪影：

上海长峰房地产开发有限公司（42名）、大华集团（55名）、上海鹏利置业发展有限公司（78名）、上海雅品置业有限公司（92名）。

（图片来源：上海发布）

在人们的印象中，房地产企业应该是很“土豪”的呀，为何财大气粗的开发商在税收榜单上如此声势微弱呢？

开发商缴税不少，地产税收是财政主要来源

首先邦爷想说，开发商缴税其实并不少。冯仑就曾说，开发商每给股东创造1元钱的利润，就要给政府交上1.6元甚至更多的各种税费。房地产开发可谓是政府财政的主要来源。

的确，贯穿房地产各环节的税收多达十几项，比如营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税(涉内)、城市房产税(涉外)、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、印花税、契税，还有教育附加费等等。

拿地，开发商需要缴纳3%-5%的契税和0.05%的印花税，如果该地是农田，还要缴纳耕地占用税和青苗补偿费。

开发环节，开发商要缴纳土地使用税和预征的营业税，营业税包含了教育附加费和城建税，还有预征的企业所得税、土地增值税等，其中，土地增值税最低也是房屋预售收入的4%。

如果该地块出现转让行为，房企需要缴纳营业税、城建税、教育附加费、土地增值税和所得税，由国土部门代为征收。这两个环节的税费总额占比最大，至少占房地产销售额10%的比例。

在房屋销售环节，买卖双方需要各自缴纳0.05%的印花税，还要征收双方的所得税。开发商需要缴纳所得税、印花税、营业税、土地增值税、城市维护建设税等。

最后，在房地产保有环节，对非居住类房屋的房产税则是每年征收的。

根据财政部2014年全国一般公共预算收入决算报告显示，当年城市维护建设税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、印花税、契税加起来就有1.9万亿元，相当于当年房地产销售总额7.63万亿元的25%。其中，涉及房地产税收占比最高的，就是营业税(房地产和建筑业)、契税、土地增值税、城镇土地使用税和房产税。

税收那么多，为什么房企上不了榜？

“缴税百强”为啥不容缴税那么多的房企呢？

邦爷从多位地产公司负责人处打听到，这或与房地产企业的核算方式有关。

有上海万科人士就告诉邦爷，上海万科为平台公司，下面根据不同的项目设有项目子公司。而平台公司与子公司是分开核算的，并且主要资产和大部分人工成本也均计入项目公司。这一分拆方式化整为零，使得许多规模庞大的房企与榜单无缘。即使上榜，也多为项目公司。

另外，邦爷注意到去年跻身税收百强榜的“雅汇房产、和记黄埔、海创房产、锦绣华城、万源房产”在今年均未上榜。

其他行业的如“交通银行、上海银行、IBM、上汽通用、上海大众、上交所、国泰君安”等企业则是“强者恒强”，多次上榜。

也不能怪房地产企业“太随意”，这都是房企的税收构成使然。

一般来说，房地产开发建设所涉及的税费主要包括房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税和教育费附加。

其中，土地增值税并不按年缴纳，而是到特定的时间集中清算。当前我国的土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征（例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税）。所以，逢土地增值税清算的年份，税收就会大大增加。

那么什么时候企业需要进行土地增值税清算呢？

三种情况：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；以及直接转让土地使用权的情形。

也就是说企业只有遇到这三种情形之一，就需要缴纳土地增值税了。在房地产发展迅猛的十多年中，土地的年平均自然增长收益在20%左右，如果再加上开发商囤地、捂地的情况，待项目竣工时，土地增值税确实是一笔不小的数字啊。

例如，去年进入百强榜的万源房地产就在2014年有过大笔的土增税清算。

当然除了土地增值税，一位房企负责人告诉邦爷，一般增值税也是房企所缴税收中的重要构成。如果在统计年份内，房企曾经有过数量巨大的大宗交易，也是很容易上榜的哟。

不过有朋友提醒邦爷说，在有些地方房企可是实实在在的纳税大户，比如2013年的河南省纳税百强企业榜单上房地产开发公司就占据了四成席位。

其实这也很好理解，各个区域产业构成和层次不一样嘛。上海毕竟是中国的经济中心城市，行业更加多元化、企业更加丰富、大型公司也更加集中。要知道截止2013年底，上海市的第三产业占比就已经达到76.9%，远超全国其他地区。再加之，上海又是中国的金融中心，金融类企业密集，房地产企业要在这么激烈的竞争中杀出一条血路，确实不易啊。

科普
1、契税。指建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳土地出让金3％～5％的税费。
2、营业税。自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。2014年全国房地产营业税5627亿元；建筑业营业税4789亿元，占全国营业税总额的58%。
3、企业所得税。（这个是谁赚得多，谁就缴纳得多）应纳企业所得税额＝（收入总额－税法准予扣除项目金额）×适用税率税法规定。2014年房地产企业所得税占全部企业所得税的12%。
4、土地增值税。该税种的申报规定纳税人在转让房地产合同到房地产所在地税务机关办理纳税申报。就是房企卖了房子之后，以转让房地产所取得的增值额为计税依据，实行四级超率累进税率。
5、城镇土地使用税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。分期向土地所在地税务机关缴纳。
6、城市维护建设税和教育费附加。该税费不仅仅局限于房地产企业，在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。如果纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
7、房产税。根据规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税。应纳税额按房产余值×（1－10％～30％）×1.2％征收。但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
8、个人所得税。这是所有企业个人都要缴的，赚得多就缴得多。此外，在房产租赁过程中，也涉及到房产税、所得税、印花税、营业税、城市维护建设税、城镇土地使用税等。
在以上税种的征收中，大多为项目结束后征收，但由于房地产投入资金量大、开发周期长、商品房先预售后交房等特点，国家对企业所得税和土地增值税部分都采取了“预征”方式，“土地增值税”和“企业所得税”需要提前缴纳。

编辑：王婷婷 审核：杨羚强 终审：蔡战波