险资频频举牌地产股 民生银行首单非债直投地产项目

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每经记者 包雨朦

近日，朗诗绿色地产有限公司披露，其与民生加银基金管理有限公司订立合作协议。据此，民生加银将设立一个资产管理计划，该计划的投资总额为10亿元。依据该计划，双方将共同开发南京住宅地块。

根据合作协议条款，民生加银为资产管理计划同意向南京鑫辉盛提供本金总额9.92亿元的股东贷款，这部分款项将由南京鑫辉盛用于偿还南京鑫辉盛对南京朗铭所欠金额。民生加银将用资产管理计划筹集的资金支付基础代价及股东贷款。南京鑫辉盛为朗诗绿色地产子公司，在交易完成之后，朗诗持有南京鑫辉盛的有效股权将由100%降低至60%。

据悉，中国民生银行持有民生加银60%股份，此番与朗诗的交易将会是民生银行首单非债直投的股权投资地产项目。近年来，银监会一再倡导商业银行机制体制改革，鼓励商业银行尝试“投贷结合”、债权转股权的新模式。

业内人士分析，未来或有更多的地产企业将获得来自银行的直接投资。继险资之后，银行资本也有望敲开房企的大门，搅活房产市场。

银行贷款能否转向投贷结合？

全联房地产商会秘书长钟彬此前在《每日经济新闻》举办的价值地产年会上表示，房地产转型存在的重要趋势之一，就是资金来源从银行贷款转向“投贷结合”的投行模式。

“房地产最后的推手是金融机构，所以房地产行业背后的竞争是金融的竞争，是投资的竞争。未来的房地产企业将会走向全产业链，在此基础上需要不同阶段融资方式的链接，以达到融资金额、融资期限的最优安排。”钟彬说。

2014年报数据统计显示，16家A股上市银行合计“涉房贷款”高达14.02万亿元（均采用集团或合并口径相关数据），较2013年底的11.77万亿元增长了2.25万亿元，增幅高达19.12%。房地产开发企业在融资渠道上依然较大程度地依赖商业银行贷款。

目前的《商业银行法》规定，商业银行只能从事存贷业务，不允许对外进行股权投资。去年底，银监会副主席阎庆民曾在公开场合表示，未来将深化机制改革，探索商业银行“投贷结合”新模式。

睿信管理咨询总裁薛迥文表示，混业经营是目前中国金融行业出现的一个苗头。银行直投对于解决地产企业融资难、融资成本高的问题会有一定作用。

“未来银行直投资金一定会大举进入房地产，因为这是国家现在鼓励去做的事情。”优淘城总裁薛建雄说。他认为，银行直投资金能够降低房企的资金成本，从而整体提升物业的价值，让地产企业的市盈率降低，提高产品单价。对于持有运营的商办项目来说尤为利好。

“过去由于资金成本高昂，一些商办项目为租金和物业费设置了较高的门槛。引入成本较低的银行资金之后，商办物业就有空间把物业服务做得更好。”薛建雄说。

薛迥文指出，地产的变现能力非常强，土地资产的流转相对容易，对银行来说确实是比较好的投资标的。从流动性的角度考虑，尤其一二线城市的土地或项目会成为银行资本追逐的对象。

银行资金迎战险资孰胜？

近年来，以中国平安、中国人寿、安邦、前海为代表的保险企业频频举牌房地产上市公司。未来一旦相关政策开闸，当银行资金与险资狭路相逢，到底孰胜孰负？

薛建雄认为，银行资金的优势在于成本更低，能够最大程度提高房企的利润空间。他表示，目前国内银行的资金成本在2%左右，大大优于险资。

《每日经济新闻》记者查阅2015年中报发现，中国人寿、中国平安的资金成本分别为4.4%和4.5%。行业内其他规模较大的保险公司的平均资金成本多在3%~5%之间。

薛迥文认为，从风险性的角度考虑，险资则略胜一筹。保险的特点是一旦投保，资金很难随意撤出。即便是灵活度较高的万能险，它的赎回压力也不大。但商业银行不同，商业银行资金来源的本质是负债，它的资产另一端是存款人，是相对于存款人的负债。

“银行资金的利率和风险结构在融资阶段就已经被做了明确的限定，只能按照这个配比去投资，否则就会出现问题，这决定了商业银行不能像投行那样去大规模做投资。”薛迥文说。

薛建雄则认为，银行资金做直投，初期的风险是有限的。国内商业银行的资金规模体量相当大，只要在用途上控制好投资资金的比例，就能够实现风控。随着直投模式发展成熟，银行业普遍介入房地产，不排除在地产行业面临整体下滑的情况下，银行遭遇系统性风险。

编辑：隋丕宁 审核：刘雪梅 终审：蔡战波