接力万科住宅工业化 中民投欲“破壁”传统建筑业

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每经记者 包雨朦

正如“互联网+”已经颠覆了人们生产生活的思维方式一样，訚军希望建筑工业化技术也能逐渐攻破传统建筑行业的大门。

作为中民投旗下中民筑友的总裁，訚军显得信心十足，“建筑工业化一定会促进传统建筑业的迭代，这是一个不可估量的巨大市场。”

在遇到中民投之前，訚军已在建筑与房地产行业浸润18年之久。2005年，他在日本考察工业化建筑，颇受冲击，决心一定要把这种先进的高科技建筑生产方式带回中国。

彼时，訚军正担任中建五局第三建设有限公司副总经理，他在中建五局内部提出了做建筑工业化的想法。但这是一件沉没成本高昂的工作，前期很难出成绩。受制于体制原因，訚军只得作罢。

2014年10月，訚军的机会来了。中民投旗下的中民嘉业投资10亿成立了中民筑友有限公司，今年5月，中民嘉业入股香港上市公司东南集团，10月将其更名为中民筑友科技集团，成为内地第一家建筑工业化领域的上市公司。

中民筑友成立以后，依托中民强大的资金运作能力，实现了前期的资本输入。訚军说，我们就是要做国内乃至世界建筑工业化排名第一的企业。

国内建筑业亟待升级

“建筑工业化”是以构件预制化生产、工厂化装配为生产模式，整合从研发设计、生产制造、物流配送、现场总装等各个业务链。通俗来讲，就是将建筑所需的墙、板、梁、柱、台、梯、窗等部件，在工厂里用标准化流程制造出来，然后再到现场装配，像搭积木一样造房子。

建筑工业化在国际上并不是一个新鲜的名词。数据显示，在最早推行建筑工业化的日本，住宅工业化率已经达到了80%。然而这一产业对中国而言，却是一片蓝海。

数据显示，截至2013年末，我国建筑业企业共有79528家，建筑业从业人数4499.31万人。准入门槛低，行业集中度低、利润水平低，科技含量低，“四低”使得建筑业成为完全性竞争行业。

“过去整个行业对建筑工业化的认可度普遍不高，重要原因之一是中国当时的人力成本太低了。但是现在越来越少的人愿意当建筑工人，人工成本激增，此时机器设备和工业化生产的优势就凸显出来了。”訚军对《每日经济新闻》记者说。

据了解，由于大量模块在工厂预制，通过工业化手段建造的房屋施工周期只有传统建造方式的三分之二，操作工人的数量也减少了70%；同时还能够提升建筑质量，降低能源消耗，减少施工工地扬尘、噪音等污染。

今年5月，国家发布了“中国制造2025”战略计划，建筑工业化恰好把住了建筑业升级的脉搏，与国家战略不谋而合。

事实上，早在20年前王石就在万科内部尝试住宅工业化的目标，提出了“像造汽车一样造房子”的口号；江苏房企中南建设集团也在实践工业化的道路上快马加鞭。2014年，中南建设与万科合作的工业化预装住宅在江苏海门成功封顶，成为国内首幢超百米全预制装配技术住宅。

建筑工业化是一个科技密集型的行业，生产线设计、生产制造、信息化管理、现场装配等各个环节均需要大量的技术支持。据訚军介绍，目前中民筑友在建筑工业化方面申请的专利数量超过420项，2015年在研发上的直接成本将近1亿元。

“白银时代”分食开发商蛋糕

数据显示，2013年度全国建筑业总产值达15.93万亿元，2014年上升到了17.67万亿元。总体来看，中国的建筑业依然是一个孕育了巨大空间的市场。

“虽说现在房地产行业面临结构性调整，但依然是一个巨无霸的市场。”訚军估计，今年的房地产市场规模在9万亿~10万亿范围，将来有可能降至5万亿左右。“如果我能撬动其中10%的市场份额，就意味着5000亿的规模，即使1%也还有500亿。”

此外，中民筑友还将业务触角伸向了新型城镇化领域。在訚军看来，城乡差距最大就体现在住房差距上。中民筑友计划在农村推出标准化住宅， 50万元一套，结构部分在工厂完成，到现场安装。一套室内精装修的“小洋楼”只要15天左右就可完成。他估计，按照中国6亿~7亿农民的体量，这一业务针对的将会是一个3亿套、价值150万亿元的巨量市场。

易居中国住宅产业化和绿色发展联盟秘书长于维伟告诉《每日经济新闻》记者，开发商推行建筑工业化最大的瓶颈是技术门槛和规模限制。

有业内人士向记者表示，在万科的整个业务体系中，建筑工业化不过是“正餐中的一道甜点”。在房地产的“黄金十年”，住宅开发是一棵“摇钱树”，建筑工业化带来的收益不能与之比肩，这也是开发商不能大规模推行建筑工业化的关键原因。“在其他业务还能赚钱的时候，谁会在乎建筑3%~5%的收益呢？”上述人士说。

房地产进入“白银时代”，反而给建筑工业化带来了机会。于维伟说，“不是说房企要自己投入工业化研发，而是需要引入第三方的EPC模式。这种专业化的承包方式适应了如今房企轻资产运作的需求，同时还能降低建造环节的成本。”

所谓EPC模式，是指对工程建设项目的设计、采购、施工、试运行的全过程承包。訚军透露，中民筑友下一步就会通过EPC工程总承包的方式，分食开发商的“蛋糕”。

“国内不仅做投资，更多的是做建造管理。以后开发商只需要负责销售，建造管理的全部环节由我们完成。这是国际上通用的模式，目前国内还没有人做。” 訚军说。

《每日经济新闻》记者了解发现，目前建筑工业化在商品房开发中的采用率较低，整个行业仍处于培育期。建筑工业化的普及依赖于政府的引导与牵引。

2014年，上海市政府出台文件，提高了对于预装建筑比例的要求，要求各县区装配式住宅面积 2015年提高到50%，2016年外环线以内符合条件的新建民用建筑原则上全部采用装配式建筑。除上海以外，北京、福建、浙江、宁夏、湖南等省市也都出台了建筑工业化的扶持政策。

于维伟表示，目前开发商对于工业化方式采纳度不高，最重要的原因就是成本。“由于国内的预装建筑厂家还未形成规模，相比传统的现场预制板浇筑方式在价格上不具有优势。推动一个行业的成熟，光靠一两家企业的推动是不够的，需要全产业链形成协同效应。” 

谁在撑腰冲市场第一

“建筑工业化不是建筑业，而是从事建筑的制造业。”訚军认为，建筑工业化只有做出了一定的规模，才会回归制造业的本质。

据了解，目前每建造一个工业化生产基地，需要投入3亿~5亿元。中民筑友的目标是在2016年底，实现全国10个城市的工厂布局，这就需要30亿~50亿元的资金。

今年是中民筑友投产并开展业务的第一年，截至目前已经获得了超过100亿的合同。訚军希望用5年左右的时间将订单量做到1000亿。

“我们现在就是在与市场和时间赛跑。”訚军说，“制造业就是要快速抢进市场，一旦有了规模就能把成本摊薄，利润就出来了。我们一开始在全国10~20个城市布局，到明年底建成10个工厂，总产能达到300亿，这个规模绝对能做中国的第一名。”

目前中民筑友仅在长沙、上海建立了工厂基地。訚军的目标是尽快在全国铺开生产基地及加盟基地。据他透露，前三年中民筑友将采用重资产自持的方式，到2018年，在东南沿海和重要的内陆省会城市建设20个左右的生产基地；之后将通过加盟方式，实现布点的扩张，进行轻资产运营。

于维伟提醒说，中国最早专注做建筑工业化的基地城市是沈阳，但近年来沈阳商品房住宅库存积压严重，市场需求严重不足，不少建筑模块预制工厂都出现了订单量骤减的状况，甚至面临倒闭。

“每一个预制工厂的辐射半径只有100到200公里，业务的开展很大程度上依赖于该区域内的需求，只有实现多区域的布局才能平衡风险。”于维伟说。

中民筑友如此激进，底气很有可能来自中民投背后财大气粗的股东。据了解，目前中民投62家企业股东中，有20多家都有房地产背景。中民筑友将与这20家企业形成协同效应，深入合作。中民筑友的野心还会投射到中民投的全球布局版图上，搭着“祖母”的车，“走出去”开拓广阔的海外市场。

编辑：隋丕宁 审核：刘雪梅 终审：蔡战波