房地产列入明年五大重点任务 购租并举成为住房制度改革主要方向

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每经记者 胡健  

化解房地产库存的歼灭战已经吹响冲锋号，战术也更加清晰。

12月21日，中央经济工作会议闭幕，房地产毫无悬念地在时隔3年后重新回归会议公报中，并且占据了相当篇幅——化解房地产库存成为明年五大重点任务之一。

会议还指出，要明确深化住房制度改革的方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。

上海易居房地产研究院智库总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者，房地产市场投资近期之所以难有起色，即在于高库存压力的负面影响。中央经济工作会议再次提出要去库存，实际上既要刺激需求，更要为低迷的投资开辟新空间。

扩大需求化解房地产库存

在五大任务的位次排列上，楼市去库存仅次于产能过剩。会议称，化解房地产库存，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

同海咨询近日发布的《35个大中城市商品住宅投资价值》报告显示，在重点监测的35个城市中，供需比在1.1以下位于合理区间的城市仅有7个，占比20%，这意味着其余80%的城市住宅供应在未来3年处于供大于需阶段，“去库存”压力明显。

摩根大通首席经济学家朱海斌告诉《每日经济新闻》记者，预计这样一种分化趋势将会延续至2016年，其中房价小幅上涨，但房地产投资将在2016年进一步降至同比-2%。虽然下行压力有逐渐减弱的趋势，但还是会继续拖累整体大宗商品需求与经济增长。

这也是高层去库存的着眼点。以农民工为主要代表的新市民群体成为楼市最大潜在购买者，会议提出，要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

严跃进分析说，这一句的重心是新型城镇化，但确实有利于开辟新的住房市场。政府将帮助农村居民在城市定居，并购买房屋。这个政策其实结合了新型城镇化和去库存两个战略目标。通过各类政策来鼓励农民进城购房，在提高居住水平的同时，也不会给农民带来新的负担。从这个角度看，能够鼓励农民其他消费需求的一起释放，确实会有一个积极的刺激效应。

住房制度改革购租并举

会议提出，要鼓励房产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

严跃进解读说，取消过时的限制性措施，实际上是鼓励房企投资、降低行政成本的做法，某种程度上说明政府将为房企的各类投资给出低成本、低门槛、低限制的扶持态度，是供给侧结构性改革在行政体制改善层面的具体体现。

围绕住房制度改革，会议还点出了明确方向，即以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。此外，会议还提到，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

目前，我国住宅租赁市场供应主体较为单一，除了有少部分政府保障房和工作单位租赁住房外，绝大部分租赁住房来自城镇居民家庭。

如2010年全国第六次人口普查数据显示，有25.8%的城市居民租住住房，其中政府廉租房和私人出租住房占比分别为2.7%和23.1%。而在许多发达国家和地区的租赁住房供给中，机构出租房源往往占到租赁总供给的25%~30%。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，机构出租人比一般家庭出租人更有能力为租户提供规范标准专业的房屋租赁服务，比如租赁合同中的租期、租金与租金调整、租赁管理、住房交付和回收标准等主要条款，往往能在住房租赁市场上起到示范作用。