成都甲级写字楼净吸纳量环涨3成 创新融资难解困局

每经编辑 王婷婷

金融市场的稳定迹象，已传导至成都甲级写字楼市场。仲量联行最新数据显示，受小额贷款类金融企业经营状况改善的影响，成都甲级办公楼净吸纳量环比增长3成，空置率也有所降低。

但在巨大的存量和未来供应之下，成都市场压力仍然较大，整体租金水平继续下探。创新的融资手段、多种租赁方式和合作模式，是增强项目竞争力的良性选择。

净吸纳量环比涨3成

近日，仲量联行发布《2015年第三季度成都房地产市场》报告显示，相较于2015年上半年，第三季度成都本地小额贷款类金融企业，因倒闭退租的情况有明显改善，租赁需求相对活跃。

由此，第三季度成都甲级办公楼净吸纳量达约6万平方米，较第二季度的1.4万平方米有明显改善。

与此同时，成都甲级写字楼供应谨慎，国际金融中心塔3的入市，是第三季度甲级写字楼市场的唯一供应。

《每日经济新闻》了解到，开发商九龙仓将国际金融中心塔3放与第三季度入市，是配合塔3成功整栋出租的结点，而承租方则是来自深圳的某服务式办公运营商，而该运营商通过提供精装修单元、免费会议室、前台等增值服务，减少企业运营成本，受到中小企业青睐。

实际上，记者也注意到，在市场竞争激烈的情况下，部分业主正在通过多种形式的租赁方式提升入驻率，例如将部分项目与政府合作，将“产业园概念”注入办公楼。据悉，这种方式已使单项目去化面积达约1万平方米，入驻率也得以明显提升。

空置率的缓解和供应的控制，是否会缓解成都甲级写字楼的存量问题和租金下滑趋势？

仲量联行华西区研究部总监马伟业向《每日经济新闻》直言，整体来说，成都甲级写字楼空置率有所降低，但市场压力仍然较大，整体租金水平继续下探。

上述机构提供的数据就显示，第三季度成都甲级写字楼新增供应24000平方米，同比减少44%，但写字楼整体市场新增供应面积仍达289000平方米，同比增长89.8%。而甲级写字楼在第三季度的平均有效净租金为94.7元/平/月，同比下滑4.1%，但表现优于乙级写字楼。

租金继续下探 业主寻多途径抗压

在宏观经济预期增速放缓的情况下，甲级办公楼市场的市场竞争将更激烈，项目表现差异化也将愈加明显。

“虽然本季度新增供应较少，但部分业主已经意识到未来潜在供应面积较大，将会面临更激烈的市场竞争，纷纷借机为优质租户提供更有利的谈判条件，以消化存量。”马伟业表示。

据了解，从两年前，在成都市场上，大部分业主已开始采用大幅度降低有效租金的方式，提升入驻率。但在当前情况下，我国商业地产的经营现状已倒逼行业开展各种融资创新，特别是当“万达稳赢一号”等新兴资本产品出现，越来越多开发商的目光，开始投向将为持有的商业地产发行各类证券、信托、私募、资管计划融资。

成都甲级写字楼巨型存量是否能从金融角度找到突破口？

马伟业直言，成都资本市场的成熟度和活跃度均不及北上广深等一线城市，本地市场的业务双方更倾向传统的资金筹措和运作方式。由于市场上项目表现差异化将愈加明显，创新的资本手段是否能带来更好效益，依然取决于项目的品质。

实际上，在未来竞争更加激烈的市场，除了为租户提供更优惠的租金组合，更多增强项目竞争能力的手段会产生。

仲量联行成都商业地产部负责人陈昱豪就告诉记者，比如，在引入新租户方面，提供部分单元提供精装修交付，为中小企业节省成本；通过与政府合作，吸引产业入驻；提高第三方机构的佣金水平，增加第三方积极性，等等都是吸引租户、促进成交的不错方式。此外，为防止租户流失，业主需提供更好的服务，如改善物业管理水平，保持提升原有租户的忠诚度。