新鸥鹏集团李战洪：未来几年，开发商会死很多

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每经记者 杜冉乐

从增量进入存量，从开发环节进入运营环节，从单打一到跨界运作，从盲目追逐“互联网+”到逐步认清更需要“+互联网”，中国的房地产市场从未如此热闹，也从未如此复杂过。

似乎有别于白银十年的“小时代”论调，也有地产大腕曾乐观称，房地产黄金十年才刚刚开始，因为这是一个房地产真正属于服务业的“大时代”。那么，如何顺应这个千载难逢的“大时代”？

9月24日下午，由《每日经济新闻》报社于南京举办的第五届中国价值地产年会暨2015年中国价值地产总评榜论坛上，新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪说，未来几年，开发商会死很多，必须进行“三调三环”。

房企告别粗放式“短跑”

李战洪表示，“中国的房企已告别了短跑时代，全体加入了马拉松赛跑时代，队员的良好状态、可持续战斗能力、专业技能此时尤为重要。”

与告别短跑时代相对应，房企也从“小时代”进入“大时代”，这是一个战略时代，也是一个战国时代，房企之间正进入新一轮大洗牌。

李战洪总结说，“第一个是别死，这几年房企会死得很多；第二个是怎么活；第三个是如何复活，房企将走一条苦路；第四个是细分；第五个是转身；第六个是参赛；第七个是生态。”

谈到第一个“别死”，李战洪指出，未来几年开发商会死很多，到2020年中国的开发商将少于3000家。而第二个“怎么活”，就是活下去的生存法则，用一个词来说，就是先要量，就是现金流导向，高周转、轻资产；再就是活得好，注重资产质量。

第三个“复活”，李战洪认为开发商要走一条苦路，对于复活的选择，过去轻易成功或取得巨大成功的经验已成为企业未来发展的障碍，如何改变思维、主动变革、创新模式才是突破障碍的关键。

从现实来看，不少房企仍在加速扩张拿地，尤其是那些不差钱的上市房企巨头。近期以来全国多个城市再现“地王”，背后的拿地者包括了华润、中海等央企地产巨头。

不过，房企仅有资产规模仍难以适应新的市场变化，一个典型现象就是与A股上市房企略有不同，像万达商业、富力地产、恒大地产、花样年控股、越秀地产等在港上市的内房股的估值被严重低估。

外界对此的解读是，随着内地人口、土地等红利结束，楼市供求逆转，更多的二三线城市土地及房价上涨被抑制，在内房股财务成本居高不下的情况下，港股投资人更关注净资产收益率，而轻资产战略恰是内房股转型中亟待提升的核心目标。

这就是李战洪强调的“细分”。他说，过去三合一，也就是投资、开发、运营一体化，未来要一分为三，呈现开发、投资、运营分离的现象，专业做投资商、开发商、运营商。

“房地产+”蕴藏巨量商机

面对当前楼市的新变局，房地产商如何破解转型困局？

在李战洪看来，开发商的具体动作主要是“三调三换”。其中，“三调”第一个任务是调整开发节奏，第二是调整开发规模，第三是调整产品结构；“三换”就是换价格，换产品，换客户。

在此过程中，房企如何才能如虎添翼？李战洪给出的办法是转身“房地产+”。

他解释说，“我们说房地产+，过去的房企一律做规模，未来有质量的发展，或者说，有质量的理性增长变得尤为重要，未来是三分天下的格局，特别是多元化，而多元化又分两种，业态多元化，以及产业多元化。

为什么叫房地产+？李战洪认为，一般企业，其实只做一个市场，就是做房地产市场，发展到第二步，房企开始做资本市场，现在这个阶段，在新常态下仅仅做好两个市场还不够，你要“+”什么，比如说新鸥鹏就加了教育市场，同时做好三个市场，覆盖面就更大。

当前，一个典型的现实是大量房企认为“房地产+”就是多元化，盲目跟风跨界其他行业，认为这就是房企转型。但在专注于教育地产的新鸥鹏看来，“房地产+”更需要专业基础和沉淀。