新城控股欧阳捷：房企转型的两个逻辑

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每经记者 王杰

俗话说，“变则通，通则达。”当前，房企之间分化加剧，那么应如何规避转型风险？从标杆房企如万科，到众多中小房企，在战略转型中玩“跨界”已成一大潮流。

房企跨界动作可谓五花八门，但跨界背后到底应遵循什么样的发展规律？9月24日上午，在《每日经济新闻》于南京主办的第五届中国价值地产年会暨2015年中国价值地产总评榜论坛上，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，目前处在一个房地产存量市场越来越大、增量市场逐渐变小的时代，每年的住房面积不断上升，但每年的新开发量在逐渐萎缩。这个时候房企就有两个选择，一是逃离增量市场，二是挖掘存量市场的价值和潜力。

市场将出现“四大分化”

在挖掘存量市场的价值和潜力方面可以看到，以前不赚钱的物业，现在变成了香饽饽；以前被人看不起的社区商业，变成了要挖掘的金矿；以前的O2O社区服务平台，现在开始受到关注了。

欧阳捷认为，虽然商业地产目前还处在跑马圈地时代，但预计到2025年，跑马圈地时代就会结束，进入“战国时代”。

在欧阳捷看来，产业地产目前同样不容乐观。“只有少数企业是一枝独秀，因为大多数企业已经没有机会了，产业已经进入后工业化时代，而养老地产、旅游地产、文化教育地产现在还没有找到可复制的盈利模式。”

房地产市场真的如此悲观？欧阳捷说，关键是房地产市场没有以前增长那么快了，但是市场并不是很差，“今年的销售额已经超过了历史最高点2013年，达到了新的历史高点。”

但是对于明年的房地产市场，欧阳捷预测，明年一季度销售增长势头会有所减缓，同比会继续增长，环比一定是下降。今年三四季度依然会延续政策刺激的惯性，但明年如果经济增长目标定在6.3%~6.5%，很可能不再需要房地产来拉动经济，透支将会显现。

虽然市场不差，但是，蛋糕不会再变大，而房企也在“城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化”中呈现两极分化。

欧阳捷说，百强房企进入增长瓶颈，已经难以保持过去10%~27%的平均复合增长率，2013年的7家千亿房企复合增长率也下降了一半，未来还将下降。中小房企则面临生存危机，倒闭、破产、被收购成常态，去年房地产行业并购交易增长一倍，今年还会增加。因此，房企转型、跨界、多元化成为必然。

房企跨界、转型和多元化的逻辑

何为转型？通俗来说就是改行了。欧阳捷说，今年房地产规模比去年小，人越来越少了，说明这个行业在下降、变冷清。虽然有的企业还在做房地产业，但是也做了一些与房地产业不相关的业务，或者是一些交叉业务。

他认为，对于房地产的跨界、转型和多元化，大致基于两个逻辑。

一是基于业务相关性的跨界整合，比如商业地产，做百货、做影院、儿童业态是为了配合商业的招商运营，做电商、金融是为了配合房地产业务发展，这都是具有业务相关性的跨界整合。二是非相关性的业务转型或多元化。比如做物流、食品、基础设施、体育等，也包括所谓风口上的业务转型，如P2P。

欧阳捷表示，新业务需要熟悉新业务的新人，换句话说，就是必须要引进具有新业务思维、理解新业务模式、掌握新业务资源的一大批中高端人才，不能新瓶装老酒，不要以为信得过的老人也能开拓新业务。房地产已经由地皮与地皮间、产品与产品、关系与人脉的竞争，转向思维与战略、人才与资金、入口与流量、规则与谋略的竞争。

欧阳捷认为，真正的转型、跨界、多元化一定是纳入公司战略中，有了基本成立的商业模式，自上而下地匹配引进人才，给予烧钱般的资金投入，才有可能取得成功。

说到新城控股与新城发展的跨界与多元化逻辑，欧阳捷称，是基于聚焦住宅地产+商业地产双轮驱动战略的业务，比如互联网+O2O+儿童娱乐+家装+云柜+影院等，与之匹配的公司战略是高周转+现金流滚资产，人才匹配是精英+新睿，资金投入为境内外双资本平台（A+H），银企+发债。

“新城就像匹骆驼在不断奔跑当中，我们认为企业必须有所为有所不为，懂得取舍所才能持久。”欧阳捷说。