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李宇嘉:先行指标筑底将夯实楼市回暖基础

每日经济新闻 2015-09-15 00:43:21

基于此,未来楼市政策将相机抉择。一方面,管理层希望楼市在历史高位上多停留一段时间,不要冲击到“稳增长”。为此,新一轮楼市激励政策窗口开启,差别化地降低首套房贷的首付成数成为可能。

每经编辑 李宇嘉    

◎李宇嘉

8月份,尽管重点城市楼市成交量在连续高增长后正常回调,但回调的幅度在5%以内,高位景气依旧是主基调,不会影响到全国楼市成交回暖。

8月13日,国家统计局发布数据,今年前8个月,全国商品房销售面积累计同比增长7.2%,增速比1~7月份提高1.1个百分点,这是自今年2月份以来,累计同比增速连续6个月增加。

目前,需求端回暖的局面进一步夯实,这主要得益于去年四季度以来,“降成本、降首付、提杠杆、挖需求”等方面的措施。

一系列激励政策的落地,极大地改善了市场预期、降低购房成本、促成购房需求(特别是改善型购房需求)的持续释放。其中,商业性住房按揭贷款利率降至接近2008~2009年金融危机期间的水平,而公积金贷款利率则降至历史最低水平,这成为促进需求回升的最大动力。

尽管重点城市楼市高歌挺进的势头在7~8月份放缓,但随着“限外令”的退出、公积金二套房贷首付成数调低,楼市政策层面继续宽松是大趋势,这将继续改善市场预期。

资金层面,8月底央行“双降”、房企境内发债“井喷”,近日存款准备金考核变为“平均法”,这些措施不仅继续降低购房者的成本,而且极大地改善了银行的资金面,特别是改善因上半年楼市火爆而造成的“房贷荒”局面。

8月,主要城市首套房贷平均利率为5.15%,创历史最低水平。全国首套房优惠利率占比升至56.44%,再创历史新高。但同时,融360数据显示,7月试行二套房贷九折或九五折利率优惠的银行,8月已全部取消,目前基准利率上浮10%为二套房贷主流。但随着央行相关政策的颁布,不仅首套房利率继续稳中趋降,二套房贷利率也将下降,有利于改善型需求稳定释放。

经济下行叠加“结构调整”的阵痛期,房贷业务优质性凸显,随着资金面明显改善,预计9月之后,商业银行对于个人住房业务放贷的积极性将上升。此外,在政策宽松、房企到位资金连续5个月回升的前提下,房企必然会打营销战,冲刺年度目标。

受销售端持续回升的传导,楼市先行指标——新开工和土地购置筑底迹象显现。1~8月,房地产开发企业新开工面积同比下降16.8%,土地购置面积下降32.1%。在全国继续“去库存”的同时,包括京沪深在内的部分重点城市开始了“补库存”进程。

从销售—新开工—拿地—房地产开发投资的传导链条上,房地产开发投资在最末端。因此,尽管1~8月全国房地产开发投资同比仅增长3.5%,连续20个月下滑,但这种增速下滑是对去年以来楼市回调的滞后反映。

国家统计局对本次公布的房地产宏观数据进行了解读,强调了开发投资增速回落的原因,一方面意在防止市场过度理解楼市下滑,稳定市场预期,另一方面也折射出房地产开发投资的重要性。

今年以来,由于经济和楼市叠加下滑、财税改革推进及收紧地方平台融资,被寄予厚望的基建投资发力并不明显。再加上基建投资的体量小于房地产开发投资,无法对冲后者增速下滑,这也是全社会固定资产投资下滑的重要原因。

因此,在剩下的4个月,国家力捧楼市的基调不会改变。尽管楼市回暖趋势已经形成,但供求错配的问题仍旧存在,需求集中在重点城市,供应和库存集中在非重点城市。

近期,不管是退出“限外令”,还是公积金二套房贷首付下调,均强调重点城市可自主决定是否执行,这意味着政策宽松偏向于非重点的三、四线城市,目的就是为了进一步去库存,改善市场预期。

基于此,未来楼市政策将相机抉择。一方面,管理层希望楼市在历史高位上多停留一段时间,不要冲击到“稳增长”。为此,新一轮楼市激励政策窗口开启,差别化地降低首套房贷的首付成数成为可能。

另一方面,考虑到楼市继续加杠杆或给金融系统带来风险集中等问题,基建投资真正发力以减弱对房地产的依赖也是政策考虑之一。但不论如何,先行指标筑底后,楼市中短期内回升的趋势不会改变。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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楼市 回暖

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