人民币贬值或引美国危机 业内提醒在美买房需谨慎

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

考虑到最近人民币货值的不稳定，很多人转去海外开发房地产，或买房子。

但你是否知道，以美国为代表的海外房地产市场，正潜伏着系列重大危机！

目前的现状是：中国人正在成为全球房地产市场的最大客户。

据世邦魏理仕最新研究显示，过去4年，中国的对海外商业地产投资，年均复合增长率达72%。2013-2014年间，中国境外商业地产投资总额，占整个亚洲对外商业地产投资总额的1/4。而在2014年，这一数额甚至第一次超过100亿美元。

但2015年人民币的贬值，将会产生深刻影响。

在房地产领域，对于国内房企而言，融资成本明显上涨，海外融资成本将会上升。虽然内房企海外融资规模有限，影响不明显，但短期人民币处在贬值通道，对房企依旧是利空表现。

更重要的是在金融领域，目前中国很多强势资金，正在逐步从美国的股市、楼市撤出。

细细分析，我们会发现，以中国为代表的新兴第三世界国家，正在和美国，在金融领域进行一场影响深刻的“斗智斗勇”，而它的重大触因，就是当前最热的“人民币贬值”。

讲故事前，邦爷想先提醒大家，人民币贬值，将会从宏观经济，影响美国经济，以及美国房地产市场。

所以，现在去美国投资房产，潜伏危机不少，请一定要谨慎。

美国“被剪羊毛”

回到那个话题，目前中国很多强势资金，正在逐步从美国的股市、楼市撤出，是试图在债市上利用对美债的“高抛低吸”狙击美元。

有个成功案例，美国的黑石基金在2008年接受了大量破产的止赎房，中国借助多重身份成为其大股东。2014年黑石基金开始提高房屋租金，由此带动整个美国房屋租金上涨，这等于剪了美国的羊毛。

剪羊毛的事，还在继续发生。

因为人民币贬值，中国对美国的贸易顺差会大幅增加。今年上半年，中国对美国贸易顺差为2300亿美元，在人民币贬值的附带杀伤下，今年中国的贸易顺差或达到5000亿美元。

5000亿美元是什么概念呢？

相当于2015年美军的军费。而在2008年，中国的贸易顺差仅1000亿美元。预计今年，中国从美国身上能刮到6700亿美元的油水，相当于2014年瑞士的GDP。

美国剪羊毛剪了70年，今天终于被中国狠狠的反剪了一把。

华尔街“被狙击”

2008-2012年，美国QE以后的大量资金进入中国，并大规模进入中国楼市和地方债。其中，地方债规模由此被推升至12万亿人民币左右，助推形成了大量的“影子银行”，规模大约在3.5万亿美元左右（社科院估计为4.3万亿美元），这一规模仅次于美国和英国。

而此次通过人民币贬值4%，以华尔街游资为首的影子银行将损失3.5万亿美元（约为8700亿人民币）。

到目前为止，我国的企业债规模大约为9000亿美元。人民币贬值4%，同比例的，企业美元债就会增加9000*6.2*0.04=2232亿人民币。用我们获利的8700亿减掉企业债上的损失约2200亿，则得利6500亿。

中国央行在人民币汇率很长时间保持稳定的情况下，做出突变，等到游资们反应过来，蜂拥做空时，才发现空间已经被压缩了。

再加上，中国央行会在汇率市场上进行干预，让人民币汇率趋于稳定，游资要想获利最终就只能选择做多。这样又会让人民币币值的趋于稳定。

这种“没有预警，一次性贬值到位”的雷霆手段，能够斩断游资在获利位蜂拥建仓的企图，避免中国重蹈当年日元的覆辙。

这种做法和2015.1.15瑞士央行的做法类似：面对欧盟即将准备QE，高盛已经开通做空瑞郎的“顶级交易”的情况下，瑞士央行宣布取消欧元/瑞郎利率下限，随后瑞郎猛烈升值，直接击穿了高盛集团的做空仓位。因为时间仓促高盛集团连止损都做不到，最终被迫取消这个顶级交易，高盛损失16.5亿美元。

虽然两国央行采取的手段最终的效果不同，但是原理差不多，那就是突然创造利率急速转向，快速击穿国际游资建仓的点位，类似于泄压！

美联储“乱阵脚”

另外，人民币的贬值还挫败了美国做空人民币获利的企图，还会增加美联储的资产负债表，这客观上狙击了美联储加息，极大的打乱其加息步伐。

随即，美国东部地区的制造业企业可能会面临很大的就业压力，因为美联储加息其中一个要指标就是就业的大幅改善。

在制造行业，中国的模仿品足以拉低整个市场价格，狠狠挤压西方高端产品利润空间，造成了整个市场的无利可图局面。

从化纤到化肥，从钢铁到纺织，从建材到食材，中国所能提供的产能都超过了一个地球所有的需求量，如今连电信产品和医药产品也走向这个境地，这让西方人和其他依赖贬值出口的小国几乎完全绝望了。

新兴市场的连锁反应

还有一个值得注意的是，人民币的突然贬值，会让世界惊出一身冷汗，是因为其引发的连锁反应，可能影响整个资本市场。

比如，新兴市场国家货币对美元急剧贬值，即巴西货币雷亚尔、土耳其货币里拉、马来西亚林吉特、南非兰特对美元全线贬值。

重新审视海外楼市投资

回到房地产市场。

人民币的贬值，使得美国不能继续指望通过固定汇率把美元通胀转嫁给中国，中国人民币对外升值，对内贬值的情况将逐步逆转，美国不得不面临巨额热钱涌入而出现滞涨威胁格局。

这部分原因，加之各种不稳定因素，都对正在复苏中的美国楼市是威胁，美国楼市的短暂复苏能维持多久，也是一个迷。

而目前，美国仍广泛存在住房短缺问题，楼市库存告急将推涨房价。这对于投资，看似是好事，但今年美国整体经济表现，虽然表面上看捷报频传，专家们却认为是“虚张声势”，这些上市企业不是通过裁员减低成本，就是通过大减价推高销售额，或者以低息重新贷款换掉从前较高利息的贷款，涌现出许多账目炒作痕迹。

所以，目前来看，个人和企业投资美国楼市，潜藏风险太多。相比之下，国内楼市虽然目前还只是处于复苏阶段，但是风险和收益更容易把控。

（部分素材来源中国文报）