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谭浩俊:落实二套房公积金新政考验地方政府智慧

每日经济新闻 2015-09-02 00:41:54

事实上,在多数调控政策都已经陆续退出的背景下,如果按照过去的情况,目前的政策已经足以让市场火爆了,那么为什么仍然没能够有效改变楼市的低迷状况呢?

每经编辑 谭浩俊    

◎谭浩俊

按照住建部等部委的通知要求,从9月1日起,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的,最低首付款比例由30%降至20%。

这也是今年以来监管层第二次对公积金政策进行调整,调整的目的非常明确,那就是激活市场需求,发挥房地产对经济的拉动作用,促进经济的稳定增长。可以预料,新政出台后将有助于改善市场需求,进一步刺激当前低迷的楼市。

尽管政策层面有了一个不小的“口子”,但到底能不能对市场产生有效的提振作用,可能不仅仅在于政策力度的大小,还在于地方政府如何有效地运用政策,如何发挥出政策的最大效用。再好的政策,如果运用不当,其效果也可能大打折扣。

事实上,在多数调控政策都已经陆续退出的背景下,如果按照过去的情况,目前的政策已经足以让市场火爆了,那么为什么仍然没能够有效改变楼市的低迷状况呢?

其主要原因或许在于,市场处在供需失衡的状态,即相当一部分城市,尤其是三、四线城市库存现象十分严重,购房者对房价下降仍抱有很大预期,从而影响购房意愿。

造成这种现象的重要原因之一,就是土地财政。去年在楼市严重低迷的情况下,土地出让金仍然增长不少,就是最好的例证。

一边是楼市库存高企,另一边是库存量还在继续增加,这有可能加重市场供需矛盾。在这样的背景下,如果地方政府不调整思路,要想提振楼市恐有难度。搞不好,降低二套房首付比例的政策,也会打折扣。

不仅如此,在二套房首付比例下调以后,公积金贷款的额度能否保证,也是对地方政府的考验。要知道,此前一些城市已经出现了公积金供不应求的状况。

也就是说,即便再给政策,也可能会因为资金额度不够,而难以满足居民的购房需要。这种状况,在一、二、三线城市都存在,尤其是三线城市情况可能更加严重。

正因如此,在二套房公积金首付比例降低以后,一旦购房者增加,资金额度将变得紧张。采取怎样的措施满足居民购房需要,也值得地方政府考虑。

有的地方为了缓解公积金贷款矛盾,将公积金贷款与商业贷款相结合,用公积金收益或政府安排专项资金,对符合规定的购房者进行息差补贴,这不失为一种有效手段。如此一来,公积金可满足的范围就大大扩展了,从而对楼市产生积极提振作用。

当然,如何把好政策关,不让不符合条件的居民享受二套房公积金贷款首付比例下调的政策,也是减轻公积金贷款压力的重要方面。对此,地方监管部门应高度重视,采取强有力措施,避免这种现象发生。

总体上讲,二套房公积金贷款首付比例下调以后,还要看地方政府能否协调好去库存与增加供应的关系,能否从长远利益出发,改善城市住房的供求关系,防止库存继续扩大,真正将房地产市场带入健康、有序、可持续发展的轨道。

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