限外令新政引避税新招 业内提醒注意风险

每经编辑 吴若凡    

（本文原载于“邦地产”微信公众号real-estate-circle）

近期，中央多部门联合发布《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，明确有资格境外机构和个人可在国内购房。

这意味着，国内执行了近十年的“限外令”正式取消，境外人士可以在中国境内购买商品房，购房套数的限制按所在城市政策执行。

“限外令取消，很多人觉得对国人影响或不大，但有人却可以靠它避税！”

当邦爷听到朋友的这一说法时，相当惊奇。那么到底如何避税呢？

避税新招

据了解，目前境内普通市民转让商品住宅，需满足“自用满2年以上，且是唯一住房”的条件，否则需要缴纳税5.5%的营业税。此外，还要缴纳个人所得税、土地增值税、印花税等。

很多时候，这部分税费会转嫁到买家身上，而买家自己原本就要支付印花税之类的税费，所以买房成本会被越推越高，一次二手房交易的手续办完，买家要付出的税费，就可能高达房屋总价的10%左右。

取消“限外令”的政策公布后，人们可以选择用“境外公司”名义购房，再以股权转让的方式，将房产转让给买家。

这与国内企业通过股权转让实现转售房产避税的原理相同，但根据国税发[2006]187号等文件的规定，国内企业通过股转转让，实现房地产项目转让，虽然不征收营业税，但发生所有权转移时应视同销售房地产，故还是需要缴纳土地增值税，因此节税效果受影响。

但以境外企业的名义，在转让股权和资产时，虽然理论上，中国政府会收取所得税，但在实际操作中，由于海外公司的股东多为不记名，税务部门征管比较难，通常是由个人自行申报，所以相对而言，这一途径转让房屋的税费要比直接买卖过户和境内企业转让，税收支出少很多。

其实，从中国石化、中国联通、中海油这类国企，到新浪、网易、百度、碧桂园、巨人集团这类民营企业，以及鼎晖、联想投资等风险投资和私募基金，很多国内知名企业都注册了离岸公司，就是为了享受境外企业在上市、资本、税收等各方面的优惠，还有信息的高度保密性，较少的外汇管制等等。

例如，在百慕达、开曼群岛、英属维京群岛等地注册的离岸公司，很多公司就能享有免税和低税的优惠。所以很多从事控股、金融、保险及海外基金的公司，都会选择将公司注册于这类税务天堂，便于企业进行更灵活的财务调度。

通过特定的信托安排，信托公司则可以提供避缴遗产税的服务。这更是让国内大批富豪趋之若鹜，纷纷通过在境外注册神秘的离岸公司，转移大量财富。

不过，天下没有免费的午餐。通过转让境外公司股权避税的同时，如果想保证交易安全，买家需要寻找有国际法背景的专业律师团队去海外做资产尽职调查，这笔费用可不低。

除了避税，还能对冲汇率

相比以“境内公司”名义购房，“境外公司”在取得美元、欧元、日元等外汇贷款方面更具优势。而且，“境外公司”以中国境内房子为抵押，向银行借取贷款，然后投资海外物业，通过这个方式还可以进行“汇率对冲”，以避免美元或人民币资产单边升值带来的风险。

目前这种方式越来越常见。相应的体现则是我国海外贷款流入量的增加。

根据外汇管理局数据，将各年国际收支平衡表的数据累加，1982-2014年，我国累计借入海外贷款本金3098亿美元，略小于外管局数字。2005-2014年我国累计流入海外贷款达到2704亿美元，占海外贷款总额的87.3%（注：2005年正值“7·21汇改”，海外贷款流入现高潮）。截至2014年末，按照当年央行美元对人民币中间价折算的价值，我国海外贷款余额20749亿元人民币，等值3391亿美元。

但是要注意，这种海外贷款的投机性较强，受汇率波动影响也很大。

世界外汇市场以美元做计算单位。美元的升跌影响所有外币的升跌。美元强，即外币弱；外币强，则美元弱。

而现在人民币贬值，以美元为单位的海外资产就会升值。如果人民币持续贬值，海外贷款就可能加速外逃。

因为在境内投资产品收益率不理想的背景下，企业和个人会更愿意将目光投向国外的美元资产，并且为了方便，他们也会更愿意在境外注册公司。

另外，通过境外企业转让股权投资房产，不仅能避掉一些税，对冲汇率，相较个人购房而言，还有不限购的优势。

不过邦爷提醒，海外房屋买卖并非完全没有税费担忧！

据邦爷了解，中国目前已经开始对开曼群岛和英属维尔京群岛等“避税天堂”地区的注册公司，在审查等方面更加严谨，除留意股东身份之外，还会向银行查询公司开户时的户口人资料，以便追讨其应缴的利得税。

甚至对银行及信息保密系统严密的新加坡等司法管辖区的注册公司，我国有变得更加严谨，对在司法管辖范围内不能完全公布其财产所得的人，我国将会采取严厉的惩戒措施。