“地产女神”蔡雪梅推地产开发新模式 它能成为主流吗？

每经编辑 杨羚强    

每经记者 杨羚强

当4月底“地产女神”蔡雪梅宣布从世茂离职创业以来，她究竟创的什么业？一直保密。有人说，这位世茂前副总裁的创业方向是家居智能，也有说可能是互联网营销领域，也有猜测认为，像彩生活一样，她会定位为对已建成物业的运营和服务。

7月4日，蔡雪梅终于公布了完整的创业计划，在场所有人都被她的决定震撼了。因为她要做的并不是上述简单具体的活，而是要彻底颠覆房地产现有的开发模式。

“蔡氏模式”下，消费者的权力将很大程度增加，开发商提供的服务也从传统的住宅，转向生活方式和生活场景，新房的开发实行按需供应，不必担心房子卖不掉的问题。

不过，多名业内人士指出，她的模式只是解决了大数据的收集、营销及客户服务的关键模式，要成为主流，可能性非常低。

6亿平米库存是旧模式带来的后果

早在去年，心忧行业未来的行业大哥——万科总裁郁亮曾带领万科管理层考察了淘宝、腾讯、小米、海尔等互联网企业，得出的结论是互联网只会成为房地产的营销助手，不会颠覆整个行业，因为人不可能住在网上。

这一观点，并没有得到业界广泛的认同。房地产行业的根本痛点，并非营销，而是从拿地到开发、销售，无法做到按客所需。人们往往无奈地忍受开发商提供的不完全满意的户型，不喜欢的瓷砖，甚至不想住的地段。原因就是，过往的开发模式大大限制了消费者的知情权和选择权。

“在房地产1.0时代，这样做没有什么问题。开发商需要迅速长个儿，只有生产标准化的产品，才能确保公司高速周转。但问题是到了2.0时代，当大多数人基本的住房需求已经解决，这一开发模式就暴露出了问题。”

蔡雪梅说，开发商很难提前知道消费者到底要什么，这导致整个行业都在投资生产所谓最“安全”的产品——最容易卖掉的户型。于是，自2010年以后，行业的创新力大大下降，很难看到有什么能在行业产生轰动效应的产品，无法精准预知需求，还导致开发商盲目拿地，盲目开发。截至今年5月，我国待售商品房总面积，已经达到6.56亿平方米。

开发商并非不知道旧有开发模式的弊病，但鲜有企业有勇气彻底地颠覆旧有对开发模式。此前，众筹曾风靡房地产行业，虽然消费者由此获得了参与定价的权限，但是在知情权和选择权上依然十分有限。

蔡雪梅对此心知肚明。还在世茂负责集团营销工作时，她就曾提出借用世茂云服务平台，大范围收集潜在购房者的消费需求数据，并依据需求进行开发的商业模式。

今年年初，她在主题为《移动互联破冰地产谁将迎来白金时代》的演讲中，曾更进一步深入剖析如何在移动互联网时代，根据用户的需要，定制化地提供解决方案。

把上帝的权力还给上帝

然而，遗憾的是，这些创新思想，并没有在世茂房地产最终得到落实。

“如果我不自己去做，就没有人会做。不得已，我只能选择创业。”于是，蔡雪梅打造了一间新公司，名叫eLab，希望为彻底解决行业痛点提供良方。她提出，把“上帝”应该享有的权力都还给“上帝”，给消费者赋予更多选择权。

按照蔡雪梅的构想，在eLab提供的基础户型的基础上，消费者可以提出更多的个性化改进需求。比如老年两口之家，想要购买90平方米的两房，想保留一间书房、卧室，但又要能给周末回家的子女一个休息的空间。网站就会将这一需求发布到分包平台，由平台上的设计师根据这些特定需求来设计户型。

这种在线设计的互动，将为新公司提供大量的用户信息和基础数据，帮助公司根据交流的频率，找到那些最兴趣的客户，根据他们的需求，预制一部分住宅产品。

在客户交付了订金后，蔡雪梅的新公司会和拥有地块的开发商去洽谈，为这些住宅产品找到合适的地，在符合预售标准后再开始预售。

整个过程中，消费者的知情权、选择权、决策权能得到最大程度的尊重。消费者可以决定房间内部如何隔断，外立面用什么建材，房间用什么装修材料，配备哪些智能家居。

对和蔡雪梅合作的房企来说，上述互联网开发模式，不仅能够解决开发商最头疼的客源问题，也能在一定程度上解决房地产开发的资金投入问题，真正意义上实现轻资产运营。

工业4.0的地产实践

某种意义上，蔡雪梅的互联网房地产开发模式，是工业4.0在房地产行业的一次落地。

根据工业4.0关于“智能生产”的定义，未来整个企业的生产物流管理、人机互动以及3D技术在工业生产过程中的应用都将互联网化。中小企业能够通过互联网，参与到整个生产流程中，成为新一代智能化生产技术的使用者和受益者，同时也成为先进工业生产技术的创造者和供应者。

而蔡雪梅的互联网房地产开发，就具有上述特点。房地产开发的各个环节，各类型的供应商和服务商都有机会参与，给消费者提供更多的选择。

以设计为例，全球的户型设计的设计师都会通过互联网参与服务，最终由消费者挑选最满意的设计方案；同样，房屋的智能家居，也会有不同的供应商选择不同的家居产品。

蔡雪梅的公司则成为房地产开发链条上的最大平台，设计公司、家装公司、智能家居、金融机构甚至传统的房地产开发商都会成为平台上的供应商。每家企业都可以通过公开、透明的互联网，获得参与机会，也就是说，蔡雪梅希望成为“房地产行业的阿里巴巴”。

上述模式能不能对房地产行业现有模式进行颠覆？并解决房企去库存压力？业内评价，eLab成为主流开发模式可能性并不高。

睿信管理咨询总裁薛迥文明确表示，不可能成为主流。“看看苹果有几款产品。你可以在房间隔断、装修等领域去定制，然而也就仅此而已。不要和地段、造房扯上太多关系。”不过，薛迥文认为，这个模式可以成为营销大数据收集、营销及客户关键因素。

资深业内人士杨子江说：“态度值得表扬，努力方向要看怎样落地。至于能否成为主流，还要看资源在谁手上。”

虽然蔡雪梅的模式能帮助开发商解决“客户在哪里”的问题，但是，由于开发商占有更多的资源优势，在商业谈判上会更强势，消费者的选择权是否能最终落地尚是疑问。

无论如何，为了让行业从“白银时代”的挣扎中解脱出来，虽然并非所有的创新都给行业带来了成效，但可以肯定地是，这种探索最终将帮助房地产行业升级换代，实现蔡雪梅所说的“白金时代”理想。