深圳楼市疯狂背后：预期迟迟不兑现 投资客转战惠州

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每经记者 白亚静

在杠杆难以增加、总房价持续上涨、贷款政策收紧等多重合力作用下，“3·30新政”后市场预期迟迟不能兑现，深圳楼市的投资需求开始转战周边城市。

端午假期，惠州楼盘挤满了来自深圳的购房者，在他们看来，只要深圳成为“硅谷”这个预期不破，这些片区迟早迎来高房价，对于这些相对的高收入者而言，惠州的房价远谈不上贵，而且首付低，每月还贷不到2000元的压力并不大。

成交量下降

疯狂的深圳楼市终于出现了回到正轨的信号。

6月第一周，深圳楼市成交价格出现小幅回落。“3·30新政”出台后，深圳房价拉起陡直的大阳线，只升不降。这并不意味着同一套房源的价格出现松动。深圳市房地产研究中心主任王锋分析称，回落主要因为龙岗片区等低价房源大量入市，拉低均价。

第二周，楼市成交总量也出现了下跌。根据深圳规土委数据，一手住宅成交1752套，成交面积为18万平米，环比下降6%。由于购房手续的时间差，深圳规土委数据存在滞后性。就目前来看，第二周入市新盘套数是611套，推盘量有所下降，而且，同期无项目批售。

推盘走低与业内对市场走向判断有关。包括深圳房地产经纪行业协会发展研究部总监徐枫在内的诸多业内人士认为，下半年，虽然深圳成交价格不会下跌，但也不可能继续陡直上涨，而且最近释放了大量需求，预计未来几个月成交量难以维持疯狂状态。

对于深圳购房者而言，在某种意义上，“3·30新政”反而成了利空信息。深圳常住人口的平均年龄在34岁左右，高学历人群占比高，且多从事包括金融在内的第三产业，对货币政策极为敏感。

原本“3·30新政”旨在降低交易费用和进入门槛，增加市场活跃度，因此大量二手房持有者在政策公布当晚敏锐“反价”，购房者在杠杆提升以及涨价预期下恐慌入市，由此造就了近两个月的“抢房”局面。国家统计局发布的数据显示，5月份，深圳涨幅居全国之首，达到6.7%，创下单月房价环比涨幅的历史记录。

但事实上，政策出台80多天后，杠杆并没有提升，二套房贷款首付仍为7成，再加上总房价的上涨，进入门槛反而增加了。由于楼市火爆，按揭额度紧张，深圳多家银行上调贷款利率。以风向标四大行的首套房贷款利率为例，中国银行上调0.2折，建设银行上调0.2折到0.3折。

“便宜”的惠州

在这一背景下，不少投资客外溢到惠州、东莞。

端午假期，《每日经济新闻》记者在惠州多个楼盘现场看到，其中不乏挂着深圳牌照的汽车。某上市公司高管告诉记者，在传出深圳将升级为直辖市的消息后，该公司在深圳周边的一个楼盘销售猛增，曾有批客人一次性购入40套。

总价低、杠杆高是这些房源的共同特征。以惠州龙光城项目为例，一套70平方米左右的房子，均价从每平方米5000元左右上涨至6000元左右后，总房价不过40余万元，虽然与其他三四线城市相比并不算便宜，但与深圳动辄三五百万元的房子相比，大巫见小巫，同期，与之一路之隔的坪山新区房源均价在1万元以上。

除了二套房首付4成政策在惠州地区落地，惠州的开发商还给出了与房价优惠、降低首付等相关的刺激购买方案。

深圳宝安一名购房者称，她刚在惠州买了一套紧邻深圳的房子，在二套房4成首付政策下，一次性拿出15万元，每月还款1000元左右，“还款压力不大，就当存定期了”，有机会再卖。

惠州楼市开始升温，根据中指院数据，5月，惠州成交了2597套，成交面积环比上涨40.45%。

除了惠州，东莞凤岗镇的楼市也在走热。深圳行政地图呈狭长状，两边宽、中间窄，在地图上东莞凤岗镇好像插入深圳一样，其距离深圳福田、罗湖等中心区的距离甚至小于某些边缘片区。