邦地产 2015-06-15 15:55:51
快钱官网上说,”稳赚一号“自6月12日10点上线以来,10分钟内募集3000万,50分钟突破1亿,1小时售罄...
每经编辑 杜冉乐
邦地产记者 杜冉乐
还记得万达高调发布的“稳赚一号”众筹产品吗?
快钱官网上说,”稳赚一号“自6月12日10点上线以来,10分钟内募集3000万,50分钟突破1亿,1小时售罄...
比起鹏华和万科的前海REITs产品、平安碧桂园的众筹产品,这速度可谓不明觉厉啊!
当然,“稳赚一号”1000元的最低认购金,也比前两者1万元和10万元门槛低很多。
但这绝不是“稳赚一号”卖得快的原因!
这个新生的“地产金融”产品,到底是怎么设计出来的?
你可以怎样从这套商业模型中,搞出自己的发财之道?
邦地产“冒险”触碰万达的商业机密,为你提供这套“爆款”的设计方案。
需要什么金融机构?
私募基金
担保公司:万达自己扮演
资金托管银行
众筹平台(P2P平台)
万达有什么?
光大安石:中国光大控股旗下最具规模的产业投资基金管理人。
嘉实基金:国内最早成立的10家基金管理公司之一。
四川信托:国内知名大型信托资产管理公司。
快钱公司:独立第三方支付企业,提供综合电子支付服务。
2015年1月14日,万达商业地产与上述公司分别签署了合作投资框架协议,今明两年内拟联合投资240亿元,建设约20余座万达广场,目标直指“轻资产”战略。
怎么操作?
稳赚一号”先借用P2P平台将“大金融”拆分成“小金融”。
(快钱公司作为第三方支付,很可能扮演的就是这种角色。)
单份1000元的理财产品最终可以集成为总金额20万元的资管计划。
200个规模20万元的资管计划,有可以拿来购买总金额1000万元的集合信托计划。
中国银监会规定:信托公司不再限制集合资金信托计划的200份合同,但合同每份门槛最低20万元,人数最多50个。
面对规定,契约型私募基金的人数上限200人,无需注册,退出灵活,流动性强,避开了双重征税,是更优选择。
以200份为上限,如果万达启用“契约型基金”,以上述信托计划作为有限合伙人,光大安石作为普通合伙人,“稳赚一号”就可以撬动募资规模20亿元,如果成立N只这类的基金,构造成大基金嵌套小基金的结构,就可以进一步放大规模。
怎样COPY?
简单地说,是这样一个流程
资产→独立资产持有公司→股权分成N份→合作企业持有
(因为税收有优势、投资主动权、费用可能不超1%)
中国证监会《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》:
统一以“资产支持专项计划”作为SPV(特殊目的载体),开展资产证券化。
万达及相关方需将万达在2015年新开工且在2016年开业的只租不售的万达广场项目做成SPV就行了。
如何退出?
整体退出”
有地产公司约定回购,作为REITs上市,被其他机构(包括REITs)收购,网络平台或其他渠道权益转让等。
目前来看,最靠谱的还是地产商对众筹权益的约定回购,其次是向其他机构转让。
“投资者退出”
中途需要退出的就转让基金份额;
到期退出就是分红。
由于开发商是万达这样的一线地产巨头,大部分投资者会感到比较放心,相信承诺会得以实现。
但是其他的地产公司,尤其是中小地产公司,要效仿“稳赚一号”恐怕很难,因为不具备万达这样的信誉和实力。
如何风控?
一般商业地产公司:
将剩余股份质押或其他资产抵押给基金,实际控制人再承诺回报(万达集团兜底6%),如果有外部担保公司介入,担保公司还会对本金担保。
商业回报率在3-5%,资产回报率不好说,定价基数差异化太大,商业年递增率4%-6%。
万达稳赚一号类似商业地产的“售后返租”模式,不同的一点就是把大金融分成了小金融。
有些限制...
升值”
标的资产本身是否能够真正升值是核心问题。投资标的如果不够清晰,也将是巨大问题。
“成本”
万达的金融布局使它操作“稳赚一号”成本小很多。
但私募基金收益一般是每年1-2%的管理费,加超额收益的20%分红,担保公司1%-2.5%保费。
中小房企用这个方法,可能成本就会很高。运营能力较弱,也很难做到6%的租金会报水平。
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