14亿永续债叠加项目跟投 金科股份加速项目运转

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每经记者 杜冉乐

6月9日，金科股份（000656,SZ）对外公告称，公司拟与民生加银资管签署委贷协议，由对方设立资管计划募资，委托民生银行发放无固定期限贷款14亿元，业内俗称“永续债”。

同时，金科股份还推出了“项目跟投”模式，金科员工跟投资金成立有限合伙制基金，待所投项目销售达到90%体量或符合其他条件时方可退出。

金科股份董秘刘忠海对《每日经济新闻》记者表示，永续债主动权在金科，为了改善资本结构，做项目跟投有利于形成利益共同体。行业人士指出，金科的上述动作，其实是为了筹集更多资金，加速项目运转。 

二度发行14亿永续债

公告显示，上述委贷事项已获得金科股份董事会全票通过，尚需进一步提交股东大会审议。

14亿元委贷资金中，有5亿元将投向重庆金科汇茂“金科·蔡家”（金科城）二期项目，其他9亿用于重庆金科昌锦置业位于荣昌的“金科·世界城”二期项目，以加速这两个地产项目开发。

《每日经济新闻》记者注意到，如果算上去年底同样接受民生加银资管发放的14亿元委贷资金，金科股份相当于将发行28亿元规模的“永续债”。

资金成本上，金科上一次约定第1年利息率为11.5%，第2年为12%，第3年为15%，第4年及以后为18%。这次付息成本与之类似，约定前两年利息率为11.9%，第3年为15%，第4年及以后为18%。

付息方式上，金科股份采取了“分红必派息，不分红不派息”的策略。通俗讲就是，如果金科股份及相关子公司某一年宣布分红，则借款人必须支付当年的资金成本及以前递延的资金成本。

若N年不分红，借款人当年支付利息递延至N+1年，N年利率应在当年基础上上浮20%，若N+1年仍未分红，那么这两年的利息均递延至N+2年，且N+1年利息在当年基础上也上浮20%。以此类推，但上浮后利率上限为18%。

刘忠海解释说，上述委贷资金的成本相对偏高，比信托等融资渠道要高出一两个点，做出这样的付息方式，也是基于相关金融工具的要求，但这种融资方式的主动权掌握在金科手里，他们也不会真的将付息期限推到15%~18%的水平。

“这种融资方式，主要是作为一种权益工具。”刘忠海说，这种融资还算合理，主要是通过更多的资金来源优化资本结构。

重庆渝闽资产管理股份有限公司董事、副总经理林海彬告诉《每日经济新闻》记者，不管哪家企业，谁都不想接受较高成本的资金，但地产微利时代，房企压力大，第一步可能先解决短期资金缺口，随后会用其他低成本资金替换。

叠加项目跟投模式

除了发行永续债，金科股份还推出了“项目跟投”模式，看似与融资无直接关联，但这种轻资产化运作模式，相当于金科借众人的资金来撬动更多地产项目的开发。

公告显示，金科股份下一步推出的跟投项目主要是今年6月30日后首次开盘销售的项目，分为销售型项目与其他类型项目，前者须报总裁会议审批，后者须经董事会审批后实施。此外，还涉及金科非并表项目，须走项目公司的审批程序等。

针对跟投项目投资人，金科股份列出了必须跟投人与自愿跟投人，前者主要涉及区域公司、城市公司及项目上的经营管理骨干成员，后者主要是区域公司、城市公司及项目层级中与项目经营直接相关的正式员工。

记者注意到，项目跟投人须通过有限合伙制基金形式参与项目投资，这种跟投基金在跟投项目中占股不超过10%，单个跟投人持股原则上不超过1.5%。综合其他信息来看，这种跟投基金只是项目的财务投资者，退出时点为跟投项目已销售建面达到拟销售建面90%或符合其他约定。

截至目前，包括万科、碧桂园、金地等一线房企均在尝试拓展项目跟投模式。刘忠海解释说，相对于其他房企，金科是把项目跟投制度更透明、公开化了，这是地产业的大趋势，能更好地获取项目及管理，实现风险共担、利益共享。