农工商房产借壳上市获批 面临多重转型挑战

每经编辑 吴若凡    

每经实习记者 吴若凡 发自上海
    历时一年多的海博股份与农工商房产的重大资产重组工作，获突破性进展。 5月19日上午，海博股份重大资产重组获得证监会审核通过。至此，涉及重组的所有审批性工作全部完成，预示着其上市道路已经扫清。这也意味着，筹划多年的光明食品集团房地产业务借壳成功，农工商房地产（集团）股份有限公司（以下简称农房）将被注入到海博股份。
    不太为人关注的是，这家以房地产为主业的地产公司，在借壳上市获批后，将面临重大转型考验。

艰难的转型任务
　　农房官网显示，公司总裁沈宏泽在2015年伊始就定下了以改革转型为中心的战略目标。他表示，除上海以外，要战略性进入有能级城市，重点选择有能级的省会城市及计划单列市。
    邦地产记者根据去年7月海博股份发布的资产重组文件粗略统计，截至2014年3月，农房的房屋可售面积近700万方。近三分之二可售房屋多集中于三四线城市，去化速度缓慢。这使得农工商房地产存在“高负债、高存量、高成本”的问题。
    农工商网站一篇名为《谈五线城市房地产企业如何过冬》的文章就提及企业在三四线城市的市场发展难点，“菏泽市属于山东的欠发达地区，三、四线城市是‘当之无愧’的，在现在的市场条件下劣势显而易见；不止我们的项目面临困境，房价偏低，库存大，政策不明朗等不利因素较多。”
    当地市场的艰难，只是农工商遇到的难题之一。更大的挑战是，企业没有在三四线城市打胜仗的信心。
    上述文章说，“对于菏泽项目我们的问题在于对本地的工程施工承包方式了解少，集团总部管得过多；销售队伍不稳定，不能适应现在的市场形势，或者说我们自己的销售方向不明确，没有自己的销售团队，主要是代理公司的进场时间短，对市场了解不够，如代理公司对项目的宣传内容空洞，没有把我们集团及项目的优势体现出来。”
    睿信致成管理咨询公司合伙人、总裁薛迥文指出，这些都是房企前些年盲目扩张所导致的，现在三四线城市都存在供过于求的情况，核心原因是人口增长太少，三四线城市房子卖得比成本还便宜，三四线城市最市中心的综合体还烂尾，郊区大多数楼盘，有的楼盘要卖七八年才卖得完。
    正因如此，沈宏泽才会提出城市布局的战略转型。
    然而，要完成战略转型绝非易事。一方面，三四线城市的销售压力大，短期内很难迅速将三四线城市的库存全部消化；另一方面，今年三四月份，中央和地方连续出台政策，一二线城市的楼市成交反弹，土地价格反弹更超过了房价。房企在一二线城市的投资项目遇到的资金压力和盈利难度比之前更高。

盈利能力尚待考验
    今年年初，农工商房地产集团董事长张智刚提出，要确保公司上市，要解决“高负债、高存量、高成本”的“三高”现象。要以集团上市为契机，利用光明食品集团资源，发展养老地产、金融地产、物流地产等产业。实现重资产向轻资产转型，同时发展房地产金融产业，将光明食品集团的财务平台、资金平台有机地结合起来，进一步提高企业的效益。
    申万宏源研究报告称，重组完成后，公司主营业务将体现为地产与物流双轮驱动，有机结合。农房地产将在以住宅地产为业务支撑的基础上，大力发展养老地产，并与海博物流合作拓展开发物流地产。据悉，农房集团养老地产项目位于崇明，光明集团拥有崇明规划用地近五分之一的土地。
    对此，薛迥文表示，养老地产当下虽然很热，但国内尚无成体系的养老产品，很不成熟，企业退出机制不完善。此外，这个行业尚处于客户的培育初期，有消费观念和能力的主流客户群还没到合适的年龄。
　　养老社区的选址也非常重要，养老对交通配套要求比较高，像崇明这样偏僻的地方要引进成熟的医疗配套，短时间根本不可能。而养老社区最核心的医疗护理等服务的辐射半径将受到限制，不可能把三甲医院引进来，考虑到老年人的消费习惯，周边相应的商业配套也难以发展。
    物流地产是另一种新兴的产业模式。海博物流在上海自贸区内有11万平方米的土地资源、有西郊冷链园区的土地资源，以及菜管家电商平台的物流仓储建设，未来将拓展电商业务和低温配送服务。
　　中房信研究总监薛建雄向邦地产记者表示，这些年生鲜蔬果价格涨幅较大，相应的仓储要求也需要提高，农房借壳海博上市主要是抓住了这次阶段性机会，农工商本身就有很多物流仓库，但这依旧是传统的中转站模式。而随着现代农业、生鲜产品产业的发展，产品将从养殖场、海鲜码头直销到户，绕开这些传统的中转站型式的仓储，这势必会使仓储业走向衰弱。
    在养老、物流等行业目前尚未培育成熟的盈利模式之时，转型后的农工商地产的盈利能力尚不确定。至于为外界炒作的农工商的地产金融业务，更难称前景美妙。此前农工商房产正是在现有团队的推动下，才会进入被认为“市场劣势”的三四线城市。而今同样的一支团队来负责房地产金融投资，能否吸取先前教训，避免再次失误，尚是一个未知数。
    邦地产记者为此采访农工商地产方面，后者未作回复。