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还在犹豫买房还是炒股?有了她就等于两样都有

邦地产 2015-05-04 15:30:35

据说,地产商都有一个梦中情人,而且一等就是十年,她叫“REITs”。

每经编辑 区家彦    

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每经记者 区家彦 发自广州

据说,地产商都有一个梦中情人,而且一等就是十年,她叫“REITs”。

REITs,国人称呼她为“房地产信托基金”,它的原理是把拥有稳定租金收益的大型物业转变成证券,让凝固的建筑物化身为流动性极高的金融资产,开发商可以一次性收回投入的资金,而小投资者可以通过投入少量资金,分享到房地产的租金收益与升值回报。

简单地说,它就是一款兼容了股票与房产属性的金融产品。

但从首个REITs——越秀房产信托基金(00405,HK,以下简称越秀房托)在2005年上市至今,国内REITs的发展步履蹒跚,直至今年4月末,名为“鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金”被受理,REITs终于有望破冰前行。

到底是什么造就了中国版REITs的“十年之痒”?它能给地产商带来“第二春”吗?

美国版REITs:跑赢股市20年

要深入了解REITs,就要从REITs的发源地——美国说起。二战以后,美国的房地产业迅猛发展,市场对房地产的投资热情逐渐升温。但由于房地产的单笔投资巨大,且属于中长期投资,流动性较差,因此阻碍了小额投资者的投资需求。

为了满足小投资者投资房地产的需求,美国国会认为唯一的途径就是聚少成多,形成投资资金的蓄水池,房地产投资信托基金的理念因此而生。1960年,时任美国总统的艾森豪威尔签署《房地产投资信托法案》,拉开了REITs发展的大幕。

截至2014年底,全球已有31个国家和地区推出REITs。目前,全球REITs总市值达1.46万亿美元,其中美国是REITs最大的市场,总市值达9336亿美元,占全球比重逾60%。澳大利亚、日本、英国、法国、新加坡等国的REITs市值也在500亿美元以上。

眼下,我们还在热衷于争论到底是炒股好还是买房好,如果有了REITs,那你就可以毫不犹豫地选择她,因为她是一款兼具股票与房产属性的投资品,而且收益率也相当可观。

海通证券研究报告显示,以FTSENAREIT美国房地产投资信托指数为例,该指数以所有上市交易的REITs为样本编制而来,过去20年的年均收益率高达9.84%,高于标普500指数和罗素2000,这两个是美国股市的重要股指。

中国版REITs:原地踏步10年

过去十年,与国内房地产发展突飞猛进相对应的是,REITs的发展在内地几乎停滞不前。

2005年12月,国内首个REITs——越秀房托在香港联交所正式挂牌上市,无论是496倍的香港公开发售与74倍的国际配售认购额,还是冻结资金近1000亿港元,一度令人相信,REITs将迎来蓬勃发展。

REITs的成功依赖于旗下物业拥有较高的租金回报率,越秀房托之所以能尝头啖汤,很大程度上得益于旗下物业转移至境外,从而避免了内地发展REITs所面临的多重征税等障碍,提高了租金净回报。

好景不长。2006年7月,国家外管局、商务部、发改委等部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》,严格限制境外公司收购内地物业,通过将商用物业转移到境外以求降低税费的难度大增,不少试图模仿越秀模式的房地产公司上市计划因此“搁浅”。

典型的如现任国内首富王健林,他的万达广场曾计划于2006年以REITs形式在香港上市,最终因上述原因以失败告终。统计显示,从2006至今,仅有李嘉诚旗下的汇贤产业信托(87001.hk)、开元酒店信托(01275.hk)以及方兴地产旗下金茂投资(06139.hk)成功在香港上市。

无怪乎,世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟曾感叹:十年前,他在一家金融机构担任研究员时,市场都在描绘REITs的前景如何美好;十年后,他已经成为一家跨国房地产服务商的高管,市场仍然在描绘REITs的前景如何美好……

REITs破冰背后:税收与回报率有待解决

2014年,被视之为国内REITs的破冰之年。两款被视之为最接近REITs的不动产信托——中信启航与中信苏宁专项资产管理计划成功发行,该产品最大的突破在于,可通过深交所综合协议交易平台挂牌转让,这意味着投资者可以通过交易平台买卖。

但由于两款产品都属于私募性质,交易前后投资者限制在200人以内,且转让门槛高达500万以上,因此产品的流动性依然很弱,距离真正的REITs仍有一段距离。

正因如此,当鹏华前海万科REITs正在接受证监会审批的消息流出,立刻引发高度关注。尽管目前有关这款REITs的资料少之又少,但它所采用的封闭式混合型证券投资基金模式,意味着投资者可以在股票软件里,像买股票一样买入鹏华前海万科REITs的份额,流动性与国际上的REITs真正接轨。

经历了十年之痒,国内REITs的破冰足以令开发商们兴奋,因为他们无需再把大量资金长时间沉淀在地产物业里,大大降低了资金压力。

但邦地产认为,国内REITs要实现蓬勃发展,还有两个难关需要突破:

一,国内REITs尚需完整的法律体系支撑。由于REITs同时涉及《证券法》、《公司法》、《基金法》等相关法律,政府层面需要对REITs制定完整的法律体系,包括解决目前困扰的双重征税难题,给予税收优惠,才能引导和扶持REITs的健康发展。

二,不动产租赁回报率有待提高。海通证券的研究表明,目前国内普通住宅的租金回报率不足3%,低于当前十年国债约3.5%的收益率,普通住房的REITs很难对投资者产生吸引力。在商业地产中,零售物业由于电商冲击的影响,回报率并不乐观,仅有一线城市中部分甲级写字楼市场回报率能达到6%左右,初步满足发行REITs的条件。

无论如何,国内REITs有望结束过去十年的龟速发展,进入快车道。在房地产金融化时代,它有助于推动开发商向轻资产转型。对于老百姓而言,投资房地产的途径也不再是单一的买房,REITs有望成为继股票、房产、理财产品、存款之外,老百姓家里的又一项重要金融资产。

 

     

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